Une notion souvent mal comprise
Lorsqu’un courtier immobilier représente un vendeur, il est tenu d’offrir un “traitement équitable” aux acheteurs potentiels. Cependant, cette notion est souvent mal comprise, laissant croire que le courtier agit de manière impartiale entre le vendeur et l’acheteur, ce qui n’est pas le cas.
Qu’est-ce que le “traitement équitable” ?
Selon l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), accorder un traitement équitable signifie agir avec transparence et communiquer de manière objective toutes les informations pertinentes sur une propriété, en tenant compte que ces informations pourraient influencer un acheteur ou un vendeur potentiel. Il s’agit de respecter les droits et obligations de toutes les parties impliquées dans la transaction, qu’elles soient représentées par un courtier ou non. (Source : OACIQ)
Concrètement, cela implique que le courtier doit fournir à l’acheteur non représenté des informations objectives et pertinentes pour la réalisation de la transaction, tout en respectant les droits et obligations de toutes les parties impliquées. Cependant, cette obligation a ses limites et ne signifie pas que l’acheteur bénéficie du même niveau de représentation que le vendeur.
Une obligation de loyauté envers le vendeur
Il est essentiel de comprendre que le courtier a une obligation de loyauté envers son client, le vendeur. Cela signifie qu’il doit promouvoir les intérêts du vendeur et protéger ses droits. Par conséquent, même s’il doit fournir des informations objectives à l’acheteur, il ne peut pas agir contre les intérêts de son client. Autrement dit, même si le courtier du vendeur informe tous les acheteurs de manière équitable, il ne peut pas les conseiller ni négocier en leur faveur, car son contrat de courtage l’engage envers le vendeur.
Limites du “traitement équitable”
Le terme “traitement équitable” peut prêter à confusion. Certains pourraient penser que cela garantit un traitement impartial entre le vendeur et l’acheteur. Cependant, en réalité, le courtier représentant le vendeur ne peut pas être totalement impartial, car il est contractuellement lié au vendeur et a pour mission de défendre ses intérêts. Le traitement équitable s’applique donc entre tous les acheteurs potentiels, mais pas entre le vendeur et l’acheteur. Cette confusion est en grande partie liée aux réformes législatives récentes qui ont imposé cette terminologie.
« Avec l'entrée en vigueur de ces nouvelles mesures, nous allons mieux protéger les acheteurs. Cette loi permettra de contrer certaines situations problématiques observées, ce qui va aussi assurer un meilleur équilibre dans la dynamique actuelle du marché immobilier. C'est un grand pas dans la bonne direction pour toutes les parties prenantes d'une transaction immobilière, et je salue la collaboration de l'OACIQ, qui voit à l'application de ces mesures et à l'encadrement des courtiers pour la protection du public. Nous continuerons à suivre la dynamique acheteur-vendeur de très près, et nous n'hésiterons pas à intervenir sur d'autres fronts si c'est nécessaire. »
Un terme maintenu sous pression des lobbys
En 2022, le gouvernement du Québec, sous la direction du ministre des Finances, a introduit des modifications à la Loi sur le courtage immobilier visant à renforcer la transparence et la protection des consommateurs dans les transactions immobilières. Ces changements ont notamment interdit la double représentation, où un même courtier pouvait représenter à la fois le vendeur et l’acheteur, afin d’éviter les conflits d’intérêts et de clarifier les rôles des courtiers. (Source : Gouvernement du Québec)
Cependant, le terme “traitement équitable” a été maintenu dans la législation, en partie en raison des pressions exercées par certains groupes d’intérêts lors des consultations publiques. Cette terminologie, bien que visant à assurer une certaine impartialité, peut prêter à confusion pour le public, qui pourrait croire à une égalité de traitement entre le vendeur et l’acheteur, alors qu’elle s’applique entre tous les acheteurs potentiels.
Ces ajustements législatifs ont été élaborés en collaboration avec le ministère des Finances et l’OACIQ, afin d’assurer une meilleure protection des consommateurs tout en tenant compte des réalités du marché immobilier. (Source : Ministère des Finances du Québec)
La seule véritable protection pour un acheteur
Pour assurer une représentation équitable de leurs intérêts, les acheteurs sont encouragés à engager leur propre courtier immobilier. Un courtier représentant l’acheteur pourra fournir des conseils stratégiques, négocier en son nom et protéger ses droits tout au long du processus d’achat. Cela permet d’éviter toute confusion concernant la loyauté du courtier et garantit que les intérêts de l’acheteur sont pleinement défendus. (Source : OACIQ)
En conclusion, bien que le “traitement équitable” impose au courtier du vendeur de fournir des informations objectives aux acheteurs non représentés, cela ne signifie pas qu’il agit de manière impartiale entre le vendeur et l’acheteur. Pour une protection optimale de leurs intérêts, les acheteurs devraient envisager de se faire représenter par leur propre courtier immobilier.
« Ces modifications à la Loi sur le courtage immobilier s'inscrivent parfaitement dans la mission de protection du public de l'OACIQ, et sont cohérentes avec les obligations déontologiques des titulaires de permis consistant à éviter de se placer en situation de conflit d'intérêts, à agir avec loyauté à l'égard de leurs clients et à protéger les intérêts de ces derniers. Le travail de collaboration avec le ministère des Finances, entre autres pour refléter ces modifications dans certains formulaires obligatoires de courtage, se poursuivra afin de continuer de faire connaître aux consommateurs les protections prévues dans la Loi lorsqu'ils font une transaction par l'intermédiaire d'un courtier immobilier. »
Sources utilisées pour cet article :
OACIQ – Traitement équitable et avis du courtier
https://www.oaciq.com/uploads/ckeditor/attachments/3144/depliant-traitement-equitable-et-avis-du-courtier-sans-cca.pdfGouvernement du Québec – Réformes du courtage immobilier
https://www.quebec.ca/nouvelles/actualites/details/le-gouvernement-agit-pour-augmenter-la-transparence-dans-le-secteur-du-courtage-immobilier-et-proteger-les-interets-des-acheteurs-41247Ministère des Finances du Québec – Communiqué sur la réforme du courtage immobilier
https://www.finances.gouv.qc.ca/documents/Communiques/fr/COMFR_20220610.pdfOACIQ – Devoirs et obligations déontologiques du courtier
https://www.oaciq.com/fr/grand-public/mon-courtier/les-obligations-deontologiques-du-courtier/devoirs-et-obligations-deontologiques-de-mon-courtierOACIQ – Précisions sur les modifications à la loi
https://www.oaciq.com/uploads/ckeditor/attachments/2815/guide-precisions-prochaines-modifications-loi.pdf
Cet article vise à clarifier les nuances entourant le « traitement équitable » et à sensibiliser les acheteurs immobiliers à l’importance d’une représentation exclusive pour protéger leurs intérêts.
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