Une réalité qu’on préfère encore taire.
Depuis la pandémie, l’immobilier québécois a pris une tangente particulière : celle d’un marché déséquilibré, où le vendeur est roi. Une rareté de propriétés, des prix qui grimpent, des offres multiples… et un phénomène trop souvent passé sous silence : l’acheteur(euse) non représenté(e) est le seul acteur qui n’est pas pleinement gagnant dans la majorité des transactions.
Une transaction, six intervenants — mais un seul sans filet
Dans presque toutes les transactions immobilières, on retrouve ces six professionnels ou parties prenantes :
- Le vendeur(euse)
- Le courtier du vendeur
- Le notaire
- L’inspecteur(trice) en bâtiment
- Le prêteur hypothécaire (banquier ou courtier hypothécaire)
- L’acheteur(euse)
Et dans ce portrait, qui assume le plus grand risque, sans filet, souvent sans stratégie et sans représentation exclusive ? L’acheteur(euse).
Chaque intervenant fait son travail… mais pour qui?
Chaque intervenant fait son travail… mais pas pour l’acheteur.
Soyons clairs : les professionnels impliqués dans une transaction jouent tous un rôle important, et chacun contribue au bon déroulement du processus. Mais ce que l’on dit rarement, c’est que leur rôle n’est pas de représenter l’acheteur(euse) :
- Le notaire officialise la transaction — il agit de manière neutre pour s’assurer que tout est conforme.
- L’inspecteur en bâtiment fournit un rapport objectif — mais c’est à l’acheteur(euse) de tirer ses propres conclusions.
- Le banquier rend l’achat possible — en fonction des critères de financement.
- Le courtier du vendeur agit dans l’intérêt de son client — c’est sa mission, et il le fait avec compétence.
- Le vendeur, quant à lui, vise naturellement à vendre rapidement, au prix le plus avantageux.
Et l’acheteur(euse) dans tout ça?
Sans Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA), il(elle) demeure souvent la seule personne à ne pas être conseillé(e) de façon active et stratégique.
Un marché au vendeur… mais pas à n’importe quel prix
Certes, le marché favorise les vendeurs depuis 2020. Mais ce n’est pas une raison pour que les acheteurs acceptent de :
- Payer 50 000 $ de plus que le prix affiché, sans analyse comparative rigoureuse
- Renoncer à une inspection en bâtiment
- Soumettre une offre précipitée sous pression, par peur de rater une occasion
Ce ne sont pas là des décisions éclairées. Ce sont des signes clairs d’un déséquilibre dans la représentation.
Être pleinement représenté, c’est agir avant même de visiter
Se représenter soi-même ou « se débrouiller » en tant qu’acheteur(euse) dans un marché complexe, c’est courir un risque inutile.
Être pleinement représenté, c’est signer un Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA) avant toute démarche :
- Avant de visiter.
Avant de parler au banquier.
Avant de faire une promesse d’achat.
Parce que c’est dès les premières étapes qu’un(e) acheteur(euse) commence à perdre du pouvoir… s’il(elle) n’est pas représenté(e).
L’immobilier, ce n’est pas un sprint — c’est une stratégie
Acquérir une propriété, pour la majorité des gens, c’est l’investissement le plus important de leur vie. Alors pourquoi agir sans protection, sans recul, sans expertise dédiée?
Un(e) courtier(ère) représentant exclusivement un(e) acheteur(euse) travaille avec une approche rigoureuse :
- Évaluation objective de chaque propriété
- Mise en place d’une stratégie d’offre réaliste
- Protection des conditions essentielles (inspection, financement)
- Analyse du marché local et des comparables
Oui, c’est plus long.
Oui, c’est plus exigeant.
Mais le résultat, c’est un achat éclairé, défendable, sans regret.
Ce n’est pas le marché qui doit changer. C’est le comportement des acheteurs sur le terrain.
Tant que les acheteur(euse)s accepteront de participer à des transactions sans représentation exclusive, ils(elles) resteront les grands oubliés du système.
Mais dès qu’un(e) acheteur(euse) exige la même chose que le vendeur :
un mandat clair, signé, avec un professionnel dédié…
alors le rapport de force s’équilibre.
