FAQ acheteur immobilier au Québec :
ce qu’il faut comprendre avant de visiter
Table des matières
Vous vous apprêtez à acheter une propriété au Québec?
Avant de commencer des visites, prenez un instant pour comprendre ce qui peut vraiment changer votre démarche. Depuis 2022, les règles sont plus claires : le courtier du vendeur ne vous représente pas, et le simple traitement équitable ne remplace pas l’accompagnement d’un courtier lié à vous par un Contrat de courtage achat (C.C.A.).
Cette FAQ est là pour vous aider à mieux comprendre ce que vous devriez savoir avant de visiter.
1. Qui vous représente vraiment?
Quand je visite une propriété, est-ce que le courtier du vendeur me représente?
Non. Quand vous visitez une propriété avec le courtier du vendeur, ce courtier représente le vendeur, pas vous. Il doit vous traiter correctement et vous transmettre l’information importante de façon objective, mais il ne travaille pas pour défendre vos intérêts d’acheteur(euse). Il ne peut pas devenir, en même temps, le conseiller qui protège votre position, votre stratégie et votre négociation. Pour avoir un courtier qui travaille réellement pour vous, il faut votre propre courtier lié à vous par un Contrat de courtage achat (C.C.A.).
Lors d’une visite, pourquoi le traitement équitable ne remplace-t-il pas mon propre courtier?
Parce qu’on peut vous informer correctement sans pour autant travailler pour vous. Le traitement équitable oblige le courtier du vendeur à vous transmettre les faits importants et à vous expliquer vos droits et obligations. Mais il ne crée pas une relation de représentation en votre faveur. Le courtier du vendeur n’a pas pour rôle de bâtir votre stratégie d’achat, de défendre votre position ou de négocier dans votre intérêt. En clair, on vous informe correctement, mais on ne vous représente pas.
Qu’est-ce que ça change, concrètement, d’être représenté(e) par mon propre courtier avec un C.C.A.?
Avec votre propre courtier lié à vous par un C.C.A., vous n’êtes plus limité(e) à une seule propriété à la fois. Le traitement équitable offert par le courtier du vendeur se rattache à la propriété qu’il met en marché et à la transaction possible sur cet immeuble. À l’inverse, votre propre courtier vous représente dans l’ensemble de votre projet d’achat. Il doit vous accompagner dans la recherche, l’analyse et les visites des propriétés qui correspondent à vos critères, qu’elles soient affichées sur Centris, offertes directement par des propriétaires ou repérées par des démarches ciblées, y compris hors marché. En clair, vous ne recevez plus seulement de l’information sur une propriété; vous avancez avec une vraie stratégie pour trouver la bonne.
2. Le C.C.A. en clair
Qu’est-ce qu’un Contrat de courtage achat (C.C.A.)?
Le Contrat de courtage achat (C.C.A.) est l’entente écrite par laquelle un(e) acheteur(euse) mandate un courtier pour le représenter dans son projet d’achat. Ce n’est pas un simple document à signer pour ouvrir un dossier : c’est le cadre qui permet au courtier de travailler réellement dans l’intérêt de l’acheteur(euse), avec une vision d’ensemble du projet. Grâce au C.C.A., le courtier peut accompagner la recherche selon des critères précis, faire visiter les propriétés pertinentes, analyser les occasions qui se présentent et entreprendre des démarches plus larges, y compris au-delà d’une seule propriété en vitrine. En clair, le C.C.A. permet à l’acheteur(euse) d’avoir un allié lié par contrat, et non seulement un intervenant présent autour d’une propriété précise.
Le C.C.A. m’oblige-t-il à acheter une propriété?
Non. Le C.C.A. n’est pas une promesse d’achat. Il encadre votre relation avec votre courtier; il ne vous oblige pas, à lui seul, à acheter un immeuble. Par contre, pendant sa durée, il vous engage à respecter les obligations prévues au contrat, notamment faire vos démarches d’achat pour les immeubles visés par l’intermédiaire de votre courtier. C’est la promesse d’achat acceptée qui devient le contrat liant l’acheteur et le vendeur pour la transaction elle-même.
Puis-je mettre fin à un C.C.A. si ma situation change?
Oui, dans certaines conditions. L’OACIQ prévoit notamment un droit de dédit de trois jours suivant la réception de votre exemplaire signé du contrat, et le contrat est en principe résiliable, mais mettre fin au contrat peut avoir des conséquences selon le moment, les démarches déjà faites et la valeur des services déjà rendus. Autrement dit, on ne signe pas ça à la légère, mais on ne se retrouve pas non plus pris sans issue.
À quel moment devrait-on signer un C.C.A.?
3. Rétribution et confidentialité
Qui est responsable de la rétribution prévue au C.C.A.?
La rétribution du courtier de l’acheteur(euse) est prévue au C.C.A. C’est normal, parce que c’est l’acheteur(euse) qui reçoit les conseils, l’accompagnement, les analyses et la représentation de ce courtier. Autrement dit, si vous voulez un professionnel qui travaille réellement pour vous, il est logique que sa rétribution soit prévue à votre contrat. Si le vendeur est aussi représenté par un courtier, une partie de cette rétribution peut être partagée et venir réduire ce que vous devez. Mais si ce partage est insuffisant, ou s’il n’y en a pas, le solde demeure à la charge de l’acheteur(euse), selon le C.C.A.
Mes informations et ma stratégie d’achat restent-elles confidentielles?
Oui. Lorsqu’un(e) acheteur(euse) est représenté(e) par un courtier en vertu d’un C.C.A., la confidentialité devient un enjeu central, parce que ce courtier reçoit souvent des renseignements sensibles sur sa situation, ses critères, sa capacité financière, ses contraintes et sa stratégie d’achat. Depuis la Loi 25, un courtier immobilier doit protéger ces renseignements avec encore plus de rigueur : il doit désigner un responsable de la protection des renseignements personnels, recueillir seulement les renseignements nécessaires pour des fins précises, obtenir un consentement valide, mettre en place des mesures de sécurité, gérer les incidents de confidentialité, tenir un registre de ces incidents, publier l’information requise sur ses pratiques de confidentialité lorsqu’il recueille des renseignements par un moyen technologique, et détruire de façon sécuritaire les renseignements lorsqu’ils ne sont plus nécessaires, sous réserve des délais légaux de conservation. Pour moi, c’est une des grandes forces du C.C.A. : quand un courtier vous représente réellement, la protection de vos renseignements et de votre stratégie ne devrait jamais être traitée à la légère.