Dans le cadre d’une transaction immobilière, chaque partie est représentée par un courtier distinct lorsque leurs intérêts sont opposés. Le courtier qui apparaît sur la pancarte « À vendre » est le représentant du vendeur. Il est lié à ce dernier par un contrat de courtage exclusif de vente et agit dans l’intérêt de son client, conformément aux obligations prévues par la Loi sur le courtage immobilier.
Ce courtier a pour rôle de conseiller le vendeur, de défendre ses intérêts, de promouvoir la propriété et de négocier les meilleures conditions possibles pour celui-ci. Il doit loyauté, confidentialité et diligence à son client vendeur. Ces obligations ne s’étendent pas à l’acheteur qui communique avec lui sans être représenté par son propre courtier.
Lorsqu’un acheteur contacte directement le courtier du vendeur, il reçoit ce que la loi appelle un traitement équitable, soit une information objective, juste et complète sur la transaction et sur la propriété. Ce traitement n’équivaut toutefois pas à une représentation. Le courtier du vendeur ne peut pas conseiller stratégiquement l’acheteur, ni défendre ses intérêts, ni négocier en son nom.
Depuis les modifications apportées à la Loi sur le courtage immobilier en 2022, la double représentation est interdite dans les transactions résidentielles lorsque les intérêts des parties sont opposés. Un même courtier ne peut donc pas représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une même transaction, sauf dans des situations très limitées prévues par la loi.
Pour qu’un acheteur soit réellement représenté, un Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA) doit être signé avec un courtier qui agit alors exclusivement dans l’intérêt de cet acheteur. Ce contrat établit le lien de représentation, encadre les obligations du courtier envers l’acheteur et permet à ce dernier de bénéficier de conseils stratégiques, d’une analyse personnalisée et d’une défense active de ses intérêts tout au long du processus.
Sans ce contrat, l’acheteur ne bénéficie pas d’une représentation légale, même s’il reçoit de l’information de la part du courtier du vendeur. Les informations partagées avec le courtier du vendeur peuvent également, dans le cadre normal de son mandat, être utilisées pour mieux servir les intérêts du vendeur, notamment dans la négociation.
Le choix du courtier et la signature d’un CCA constituent donc une étape structurante du projet d’achat. Ils permettent de clarifier les rôles, d’assurer la loyauté du courtier envers l’acheteur et de protéger la confidentialité des informations sensibles liées au projet.
En pratique, cela signifie que le courtier qui représente l’acheteur n’est lié à aucune propriété spécifique à vendre. Il accompagne l’acheteur dans l’analyse du marché, la sélection des propriétés pertinentes, la structuration de l’offre d’achat et la négociation, sans conflit d’intérêts avec une partie venderesse.
Comprendre cette distinction entre information et représentation permet à l’acheteur de mieux se positionner dans le processus et d’éviter de confondre accessibilité du courtier du vendeur et défense réelle de ses propres intérêts.
Dans un contexte où les décisions financières et juridiques sont importantes, être clairement représenté permet d’aborder la transaction avec plus de rigueur, de sécurité et de transparence.
