Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles de représentation en courtage immobilier, la façon dont les courtiers s’engagent dans les transactions a été clarifiée de manière significative. Si la loi interdit désormais la double représentation d’un même courtier auprès d’un acheteur et d’un vendeur dans une seule transaction, les pratiques réelles sur le terrain ont montré que cette règle pouvait être contournée sans que le public soit pleinement conscient des implications. C’est dans ce contexte que l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a précisé et resserré ses lignes directrices.
Avant ces clarifications, certaines situations impliquaient qu’un(e) acheteur(euse) croie être accompagné(e), voire défendu(e), alors qu’aucun cadre contractuel clair ne le garantissait. Par exemple, un(e) courtier(ère) pouvait représenter un vendeur tandis qu’un(e) collègue de la même équipe abordait l’acheteur(euse) sans contrat spécifique. Dans une telle configuration, l’acheteur(euse) partageait souvent des informations sensibles — budget maximal, contraintes, motivations — sans que ces éléments soient protégés dans son intérêt.
Pour corriger ces zones d’ambiguïté, l’OACIQ a publié des lignes directrices supplémentaires, notamment sur le travail en équipe en courtage immobilier (OACIQ – Le travail en équipe : meilleures pratiques). Selon l’OACIQ, les membres d’une même équipe de courtage sont considérés comme une seule et même entité aux yeux de la loi. Cela signifie que si un membre de l’équipe représente le vendeur dans une transaction, aucun autre membre de cette même équipe ne peut représenter l’acheteur, sauf dans des cas très précis avec consentement éclairé écrit des deux parties. Cette interprétation empêche qu’une équipe soit utilisée pour contourner l’esprit de l’interdiction de la double représentation.
Cette clarification réglementaire va au-delà de la simple interdiction écrite dans la loi : elle s’applique sur le terrain où les interactions réelles se produisent, notamment dans les transactions impliquant des équipes de courtage. Elle vise à éliminer toute forme de représentation déguisée qui pourrait donner à une partie l’illusion d’une défense de ses intérêts alors qu’il n’existe aucun mandat juridique clair dans cet objectif.
En pratique, lorsque le ou la courtier(ère) représentant le vendeur rencontre un(e) acheteur(euse) non représenté(e), il ou elle doit dès le premier contact :
Annoncer de façon explicite qu’il ou elle représente uniquement le vendeur ;
Recommander à l’acheteur(euse) de se faire représenter par un courtier de son choix, avec un Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA) ;
Si l’acheteur(euse) choisit de poursuivre sans représentation, se limiter à une information objective et vérifiée, sans conseils stratégiques ni défense des intérêts de l’acheteur(euse).
Cela change profondément la dynamique de la relation entre un courtier et un(e) acheteur(euse). Alors qu’avant, l’acheteur(euse) pouvait croire à tort qu’un traitement équitable valait représentation, les règles actuelles obligent à une séparation claire des rôles, même à l’intérieur d’une équipe. Les relations professionnelles doivent être transparentes, et les obligations doivent être assumées dans un cadre juridique clairement défini.
En conséquence, les acheteur(euse)s ont désormais un pouvoir accru : celui de poser les bonnes questions avant de s’engager. Savoir qui représente qui, sous quel contrat, et quelles obligations entourent cette représentation est essentiel pour éviter des situations où l’information stratégique circulerait d’un professionnel à un autre sans véritable mandat.
Ces changements ne sont pas de simples ajustements administratifs. Ils imposent une discipline professionnelle plus stricte et renforcent la protection du public, en assurant que la représentation d’un(e) acheteur(euse) repose sur un engagement clair et exclusif. Pour l’acheteur(euse), comprendre l’impact de ces règles permet de mieux évaluer les engagements proposés, de poser des questions précises et de choisir une représentation qui correspond réellement à ses intérêts.
Pierre Boutin, courtier immobilier.
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