Depuis le 10 juin 2022, une législation révolutionnaire sur le courtage immobilier est entrée en vigueur, transformant radicalement la manière dont les courtiers s'engagent dans le processus d'achat de leur client. Cette nouvelle loi proscrit expressément aux courtiers immobiliers de représenter à la fois l'acheteur et le vendeur au cours d'une même transaction, considérée comme un conflit d'intérêts manifeste.
Qu’est-ce que le traitement équitable ?
La Loi sur le courtage immobilier a été modifiée et l’OACIQ a clarifié ce que signifie « accorder un traitement équitable ».
Lorsqu’un courtier représente un vendeur et rencontre un acheteur non représenté, il doit :
Informer dès le premier contact qu’il représente uniquement le vendeur et agit dans l’intérêt de ce dernier.
Recommander à l’acheteur de se faire représenter par son propre courtier, en expliquant que seule la signature d’un Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA) permet une véritable représentation.
- Lorsque l’acheteur décide de poursuivre sans représentation, le courtier doit se limiter à transmettre une information objective et vérifiée, sans fournir de conseils stratégiques ni défendre ses intérêts.
Dans la réalité, beaucoup de courtiers se contentent de dire rapidement :
« Je dois vous informer que je représente le vendeur. Je vous recommande de trouver votre propre courtier, mais si vous décidez de continuer avec moi, je vais vous offrir un traitement équitable. »
Cette phrase, souvent répétée sans explication, peut laisser croire à l’acheteur qu’il bénéficiera d’une protection équivalente.
➡️ Le traitement équitable n’est pas une protection.
➡️ Il ne crée aucun lien contractuel.
➡️ Il ne fournit aucun conseil stratégique.
➡️ Il ne vise jamais à défendre les intérêts de l’acheteur.
Qui représente vraiment vos intérêts ?
Les trois profils de courtiers à connaître
Le courtier du vendeur
Le courtier du vendeur détient un contrat de courtage vente (CCV) et représente exclusivement le vendeur. Son devoir de loyauté et de conseil est dirigé uniquement vers ce vendeur.
S’il tente de convaincre un acheteur non représenté de remplir une promesse d’achat avec lui, il agit avant tout dans son propre intérêt, et certainement pas dans celui de l’acheteur – ni pleinement dans celui de son vendeur.
Le courtier de l’acheteur
Le courtier de l’acheteur agit uniquement lorsqu’un Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA) est signé.
Ce contrat fait de lui le représentant légal de l’acheteur, avec l’obligation :
✅ de défendre exclusivement ses intérêts
✅ de le conseiller stratégiquement
✅ de négocier en son nom tout au long de la transaction
Le courtier collaborateur sans CCA ni CCV
Ce courtier peut accompagner un acheteur lors de la visite d’une propriété inscrite par un autre courtier.
Même s’il est présent aux côtés de l’acheteur, il ne le représente pas et ne défend pas ses intérêts.
Il travaille de facto pour le vendeur, en collaboration avec le courtier inscripteur, et doit se limiter à accorder un traitement équitable : fournir une information objective, sans conseils stratégiques ni négociation en faveur de l’acheteur.
Avant toute signature d’une promesse d’achat, il doit obligatoirement remettre à l’acheteur l’Avis du courtier sans CCA, afin que l’acheteur dispose de toute l’information nécessaire pour décider s’il souhaite être représenté et conseillé.
Ce document confirme :
que le courtier ne représente pas l’acheteur
qu’il agit dans l’intérêt du vendeur
que sa rémunération peut provenir d’un partage de commission
et que l’acheteur a compris cette situation avant de poursuivre la transaction
Situations concrètes : la différence entre traitement équitable et représentation exclusive
| Situation | Sans CCA (traitement équitable) | Avec CCA (représentation) |
|---|---|---|
| Visite d’une propriété | Vous recevez uniquement de l’information factuelle : aucune analyse selon vos besoins, aucune recommandation personnalisée. | Votre courtier identifie les éléments importants, signale les points à vérifier et recommande les inspections ou vérifications nécessaires. |
| Rédaction d’une promesse d’achat | Le courtier remplit le formulaire avec les clauses usuelles (financement, inspection), mais sans vous conseiller sur le prix, les délais ou les conditions adaptées à votre situation. | Votre courtier vous conseille sur la valeur marchande, les délais, les inclusions et exclusions, et ajoute des conditions personnalisées pour protéger vos intérêts. |
| Inspection de la propriété | Le courtier est présent uniquement pour la sécurité des lieux et ne vous guide pas sur la suite à donner après l’inspection. | Votre courtier vous accompagne, recommande les bons experts et vous explique clairement les options et délais pour réagir. |
| Demande de modification | Votre demande est transmise au vendeur, sans justification ni négociation en votre faveur. | Votre courtier négocie activement, justifie vos demandes et défend vos intérêts pour obtenir les meilleures conditions. |
| Présentation de la promesse d’achat | Votre offre est simplement lue au vendeur, sans être mise en valeur ni défendue. | Votre courtier présente les détails de votre promesse, met de l’avant vos atouts et défend vos intérêts pour maximiser vos chances d’obtenir la propriété. |
📄 Le formulaire « Avis du courtier sans CCA »
Lorsque vous manifestez de l’intérêt pour une propriété sans être représenté(e) par un courtier ayant signé un CCA avec vous, le courtier collaborateur doit vous remettre avant toute rédaction ou signature d’une promesse d’achat un document obligatoire : l’Avis du courtier sans contrat de courtage exclusif – Achat (CCA).
Ce formulaire confirme :
✔️ que le courtier ne vous représente pas et ne défend pas vos intérêts
✔️ qu’il travaille pour le vendeur
✔️ que sa rémunération peut provenir d’un partage de commission avec le courtier du vendeur
✔️ et que vous avez pris connaissance de cette situation avant de poursuivre la transaction
📌 Pourquoi le moment de remise est essentiel
L’OACIQ exige que cet avis soit présenté et signé avant de rédiger ou signer la promesse d’achat.
Si cet avis est remis au même moment que la promesse d’achat, l’acheteur est déjà engagé émotionnellement : il veut la propriété et n’a plus le temps de se tourner vers un courtier qui pourrait le représenter.
Cette façon de procéder prive l’acheteur de la possibilité réelle de réfléchir à ses options et va à l’encontre de l’objectif de transparence de la Loi sur le courtage immobilier.
Tout acheteur qui prend un moment de réflexion comprendra qu’en poursuivant avec le courtier du vendeur, sa promesse d’achat sera désavantagée. Le courtier du vendeur a pour objectif de défendre les intérêts de son client vendeur, ce qui inclut d’obtenir plusieurs offres et de créer une concurrence entre acheteurs. Dans cette situation, l’acheteur non représenté se retrouve sans allié pour protéger ses intérêts, négocier efficacement ou l’aider à se démarquer.
✅ À retenir
| Étape clé | Ce que dit l’OACIQ |
|---|---|
| Avant la promesse d’achat | Le courtier non lié par CCA doit remettre l’Avis du courtier sans CCA à l’acheteur non représenté. |
| Lors de la signature | L’acheteur doit signer pour confirmer : |
👉 Recevoir de l’information ne veut pas dire être représenté.
➡️ Seul un CCA signé avec votre propre courtier vous assure :
une représentation légale et exclusive
des conseils stratégiques personnalisés
une défense active de vos intérêts
un accompagnement complet jusqu’à la conclusion de la transaction.
Votre prochaine étape : sécurisez votre position avec un CCA
Avant la prochaine visite, prenez de l’avance. Exigez une explication claire du CCA. Posez vos questions. Et assurez-vous d’un accompagnement 100 % aligné sur vos intérêts. Vous souhaitez une rencontre sans engagement ? Je vous expliquerai chaque clause, avec rigueur et simplicité, pour que votre démarche soit structurée, protégée et entièrement à votre avantage.
