Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles en juin 2022, une phrase revient souvent dans les transactions immobilières : « Je ne vous représente pas, mais je vais vous offrir un traitement équitable. » Cette phrase est présentée comme rassurante, mais elle ne l’est pas. Elle crée l’impression d’une protection qui n’existe pas juridiquement et peut amener un(e) acheteur(euse) à prendre des décisions importantes en croyant être accompagné(e), alors qu’il ou elle ne l’est pas réellement.
Le traitement équitable n’est pas une représentation. Il s’agit d’une obligation minimale d’information objective imposée au ou à la courtier(ère) qui représente l’autre partie. Cela signifie que le ou la courtier(ère) doit transmettre une information exacte, complète et non trompeuse et expliquer les faits pertinents à la transaction ainsi que les droits et obligations de base, mais cela signifie aussi qu’il ou elle ne peut pas conseiller stratégiquement, défendre les intérêts de l’acheteur(euse), négocier pour lui ou elle, ni recommander une stratégie de prix, de conditions ou de positionnement, puisque son devoir de loyauté est envers son ou sa client(e).
Recevoir de l’information ne veut donc pas dire être représenté(e). Être représenté(e), c’est avoir un(e) professionnel(le) juridiquement mandaté(e) pour agir exclusivement dans l’intérêt de l’acheteur(euse). C’est précisément ce que crée un Contrat de courtage exclusif – Achat (C.C.A.), qui établit un lien légal de représentation et engage le ou la courtier(ère) à défendre les intérêts de l’acheteur(euse), à le ou la conseiller, à protéger la confidentialité de ses informations et à agir de façon loyale envers lui ou elle.
Sans C.C.A., la relation devient structurellement déséquilibrée. L’acheteur(euse) reçoit de l’information, mais demeure seul(e) pour l’interpréter, l’utiliser et prendre des décisions stratégiques, pendant que l’autre partie est représentée. Cela peut mener à la divulgation involontaire du budget maximal, des contraintes, des urgences ou des limites de l’acheteur(euse), ce qui peut affaiblir sa position de négociation sans qu’il ou elle s’en rende compte.
Même dans un contexte de bonne foi, cette situation crée un déséquilibre réel. C’est pour cette raison que la réforme de 2022 n’a pas seulement interdit la double représentation, mais a aussi clarifié la portée réelle du traitement équitable : un filet minimal d’information, et non une protection stratégique. La question essentielle n’est donc pas de savoir si l’on reçoit de l’information, mais bien de savoir qui travaille juridiquement pour défendre ses intérêts dans la transaction.
Si la réponse est « personne », alors l’acheteur(euse) n’est pas représenté(e), il ou elle est simplement informé(e). Or, dans une transaction qui implique des montants importants, des clauses juridiques complexes, des délais serrés et des enjeux émotionnels significatifs, être uniquement informé(e) est rarement suffisant pour protéger ses intérêts.
C’est pourquoi la véritable protection de l’acheteur(euse) commence non pas avec une promesse de traitement équitable, mais avec une représentation claire, écrite, assumée et exclusive. Autrement dit, avec un C.C.A., non pas pour compliquer la transaction, mais pour rééquilibrer le rapport de force, clarifier les rôles et s’assurer que quelqu’un travaille réellement pour défendre les intérêts de l’acheteur(euse).
Sources :
la différence entre traitement équitable et représentation exclusive
| Situation | Sans CCA (traitement équitable) | Avec CCA (représentation) |
|---|---|---|
| Visite d’une propriété | Vous recevez uniquement de l’information factuelle : aucune analyse selon vos besoins, aucune recommandation personnalisée. | Votre courtier identifie les éléments importants, signale les points à vérifier et recommande les inspections ou vérifications nécessaires. |
| Rédaction d’une promesse d’achat | Le courtier remplit le formulaire avec les clauses usuelles (financement, inspection), mais sans vous conseiller sur le prix, les délais ou les conditions adaptées à votre situation. | Votre courtier vous conseille sur la valeur marchande, les délais, les inclusions et exclusions, et ajoute des conditions personnalisées pour protéger vos intérêts. |
| Inspection de la propriété | Le courtier est présent uniquement pour la sécurité des lieux et ne vous guide pas sur la suite à donner après l’inspection. | Votre courtier vous accompagne, recommande les bons experts et vous explique clairement les options et délais pour réagir. |
| Demande de modification | Votre demande est transmise au vendeur, sans justification ni négociation en votre faveur. | Votre courtier négocie activement, justifie vos demandes et défend vos intérêts pour obtenir les meilleures conditions. |
| Présentation de la promesse d’achat | Votre offre est simplement lue au vendeur, sans être mise en valeur ni défendue. | Votre courtier présente les détails de votre promesse, met de l’avant vos atouts et défend vos intérêts pour maximiser vos chances d’obtenir la propriété. |
Pierre Boutin, courtier immobilier.
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