Droits de l'acheteur

Chuchoter un conflit d’intérêts ne le fait pas disparaître : il reste entier.

28 septembre 2025

Courtier immobilier au service des acheteurs

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Vous croyez éviter le conflit d’intérêts en le divulguant ? Voyez pourquoi vous vous leurrez

Vous vous levez à 5h du matin, le téléphone sonne, vous courez d’une visite à l’autre, vous jonglez avec les promesses d’achat, les inspections, les délais… Et pourtant, le chaos, le stress, les remords — tout ça, vous l’avez en partie manufacturé vous-même. Parce que vous acceptez de jouer sur deux tableaux : représenter le vendeur et “gérer” l’acheteur en même temps, au nom d’une divulgation qu’on croit suffisante. Mais cette “divulgation” ne transforme pas un conflit en neutralité — elle consigne l’injustice.

L’esprit de la loi : un seul camp à la fois

L’esprit de la loi est pourtant limpide : un courtier(ère) ne peut pas servir deux maîtres dans une même transaction. Le courtier(ère) inscripteur vendeur (CCV) doit loyauté, stratégie et protection à son vendeur. Le courtier(ère) inscripteur acheteur (CCA) doit loyauté, défense et protection à son acheteur. Ces deux mandats s’opposent par nature et ne peuvent pas être portés par la même personne dans la même transaction. Confondre ces rôles, c’est trahir l’un et tromper l’autre. Croire qu’un simple formulaire de divulgation efface ce conflit, c’est se convaincre soi-même que la paperasse a plus de valeur que l’intégrité.

Pourquoi la divulgation ne règle rien

Soyons clairs : faire signer à l’acheteur un formulaire de divulgation de conflit d’intérêts au moment de la promesse d’achat ne change rien. Ce papier ne fait que prouver que vous reconnaissez être en conflit — il ne vous autorise pas à le maintenir. Pendant ce temps, l’acheteur, lui, ignore qu’il s’est privé de protections essentielles : accès à des comparables fiables, accompagnement lors de l’inspection, soutien lors de la négociation des correctifs. Vous le laissez avancer sans défense, alors même que votre mandat premier est de protéger votre client vendeur. C’est là que se loge la contradiction, et c’est vous qui l’alimentez.

Et ce n’est pas seulement une question d’acheteur mal informé. C’est la réputation de toute la profession qui en prend le coup. Le public nous reproche notre manque de transparence, notre double discours, notre tendance à “jouer des deux côtés”. Or, cette perception naît directement de ces pratiques boiteuses. Quand vous tentez de garder l’acheteur pour encaisser les deux côtés de la rétribution, vous alimentez le cynisme ambiant. Vous envoyez le message que la loi est une formalité et que l’éthique est négociable.

Quand les agences ferment les yeux

Ce qui choque encore plus, c’est que cette dérive est tolérée et parfois même encouragée dans certaines agences. Quand les dirigeants ferment les yeux, ou pire, entretiennent l’idée qu’une divulgation suffit pour laver le conflit, ils fragilisent toute la profession. Ils valident une pratique qui contrevient non seulement à la lettre de la loi, mais surtout à son esprit. Et pendant que l’on banalise ce mélange des rôles, on nourrit la méfiance des consommateurs, qui voient en nous des opportunistes plutôt que des professionnel(le)s de confiance.

Et parlons franchement : ce n’est pas un oubli, ni une maladresse. C’est un calcul. Garder l’acheteur “orphelin”, c’est s’assurer de toucher les deux côtés de la rétribution. Mais à quel prix ? Vous trahissez la confiance du public, vous affaiblissez la crédibilité des courtiers(ères) et vous vous exposez à des reproches qui collent à la peau de toute la profession. Le pire, c’est que cette stratégie opportuniste crée votre propre stress : vous devenez à la fois le promoteur d’une propriété et l’interlocuteur d’un acheteur que vous ne pouvez légalement conseiller. Résultat : vous courez après l’argent tout en minant vos propres conditions de travail.

Un calcul risqué qui vous trahit

Le plus ironique, c’est que cette stratégie n’apporte même pas la paix d’esprit que vous recherchez. Vous vous retrouvez coincé entre deux feux : un vendeur qui compte sur votre loyauté et un acheteur qui s’imagine protégé alors qu’il ne l’est pas. Vous marchez sur une ligne mince, constamment à justifier vos gestes, à expliquer vos limites, à éviter les malentendus. Voilà la vraie source de votre chaos quotidien : ce n’est pas la loi, ce n’est pas l’OACIQ, c’est votre refus de reconnaître que représenter les deux côtés d’une transaction, même avec un papier signé, demeure un conflit d’intérêts insoluble.

Et ne vous trompez pas : le public le voit. Les acheteurs sentent l’ambiguïté, même s’ils ne connaissent pas toutes les règles. Ils devinent que quelque chose cloche lorsqu’on leur dit d’un côté : « Je représente le vendeur », et de l’autre : « Mais signez ici et je vais aussi m’occuper de vous. » Cette contradiction nourrit leur méfiance et abîme la crédibilité de toute la profession. Chaque fois qu’un courtier brouille les cartes, ce n’est pas seulement sa propre image qui en souffre, c’est l’image de nous tous.

Le chaos d’une double loyauté

Ajoutons à cela la pression inter-courtiers. Parce qu’en choisissant de “garder” l’acheteur, vous ne respectez plus votre devoir premier : collaborer sans délai avec le courtier de l’acheteur. Vous bloquez l’accès à l’information, vous ralentissez les suivis, vous compliquez inutilement les démarches. Résultat : vous créez des tensions avec vos pairs, vous brisez le climat de collaboration et vous alimentez la perception que nous travaillons chacun pour notre poche plutôt que pour nos clients.

Et que dire du rôle des agences ? Trop souvent, elles entretiennent la confusion. Plutôt que d’enseigner aux courtiers la distinction fondamentale entre représenter un vendeur et représenter un acheteur, elles ferment les yeux et laissent circuler l’idée qu’une simple divulgation suffit. Mais si les dirigeants d’agence eux-mêmes ne comprennent pas l’esprit de la loi, comment voulez-vous que les nouveaux courtiers l’assimilent ? On part de loin, et ce laxisme institutionnel nous coûte cher en crédibilité collective.

Collaboration brisée et laxisme institutionnel

Soyons honnêtes : cette confusion n’est pas accidentelle. Elle est entretenue. Parce qu’elle rapporte à court terme. Toucher deux fois à la rétribution peut sembler alléchant, mais ce n’est qu’un mirage. À long terme, c’est une stratégie perdante : elle vous expose aux plaintes, elle vous use psychologiquement, elle nourrit le cynisme du public et elle mine la valeur même de notre métier. Vous croyez maximiser vos revenus, mais vous sciez la branche sur laquelle vous êtes assis.

Voilà pourquoi votre quotidien est si lourd. Voilà pourquoi vous croulez sous le stress, les tensions, les reproches et les remises en question. Ce n’est pas la faute de la loi, ni des règles de l’OACIQ. C’est le fruit de vos propres choix. En refusant de respecter l’esprit de la loi, vous avez semé le chaos dans votre pratique. Et ce chaos, vous le récoltez tous les jours.

Une stratégie gagnante pour tous

Mais il existe une autre voie. Une pratique plus saine, plus claire et surtout plus cohérente avec l’esprit de la loi : celle de choisir son camp. Être courtier(ère) inscripteur vendeur (CCV) ou courtier(ère) inscripteur acheteur (CCA), mais jamais chercher à toucher les deux côtés de la rétribution. C’est ce choix qui permet de sortir du chaos, de retrouver la confiance du public et de redonner à notre métier la crédibilité qu’il mérite.

Le courtier(ère) inscripteur vendeur (CCV) a une mission claire : représenter exclusivement le vendeur, protéger ses intérêts, mettre sa propriété en marché et collaborer sans délai avec tous les courtiers(ères) qui approchent avec un acheteur. Sa loyauté est entière envers celui qui lui a confié un contrat de courtage vente (CCV). À l’inverse, le courtier(ère) inscripteur acheteur (CCA) agit uniquement pour l’acheteur. Sa mission est de défendre les droits de son client, d’analyser le marché, de questionner la valeur marchande, de négocier les conditions et de sécuriser toutes les étapes de la transaction. Deux contrats différents, deux réalités distinctes, deux façons de servir le public.

Quand chacun assume son rôle, le chaos disparaît

Lorsque chaque courtier(ère) assume pleinement son rôle — CCA d’un côté, CCV de l’autre — tout devient plus simple. Le public sait exactement à qui il a affaire. L’acheteur comprend qu’il a un professionnel dédié uniquement à sa défense. Le vendeur sait que son représentant travaille exclusivement pour lui. Les collègues cessent de se suspecter et collaborent avec clarté. Le chaos disparaît, non pas parce que la loi a changé, mais parce que nous avons choisi de respecter son esprit : la loyauté exclusive à un seul client à la fois.

Il est temps de mettre fin à l’ambiguïté. Chaque courtier(ère) doit prendre position : serez-vous courtier(ère) inscripteur vendeur (CCV), ou courtier(ère) inscripteur acheteur (CCA) ? Vouloir être les deux à la fois, c’est s’enfermer dans une contradiction permanente, source de méfiance et de chaos. En choisissant clairement votre camp, vous respectez l’esprit de la loi, vous protégez vos clients, et vous redonnez de la crédibilité à notre profession.

Choisir son camp : clarté, confiance et crédibilité

Ce choix assumé apporte des bénéfices immédiats. Le public regagne confiance, car il sait que son courtier(ère) défend exclusivement ses intérêts. Les collègues retrouvent un climat de collaboration sain, sans arrière-pensée ni blocage. Les agences cessent d’entretenir la confusion et peuvent former leurs équipes avec des repères clairs. Et vous, comme professionnel(le), vous réduisez drastiquement votre stress : fini les contradictions, fini les justifications, fini le double discours. Vous travaillez avec cohérence, en sachant exactement où se situe votre loyauté.

Le chaos que vous vivez n’est pas imposé par la loi, ni par l’OACIQ : il vient de vos propres pratiques. Tant que vous tenterez de jouer sur deux tableaux, vous resterez prisonnier(ère) du conflit d’intérêts et de la méfiance du public. Mais en choisissant clairement d’être courtier(ère) inscripteur vendeur (CCV) ou courtier(ère) inscripteur acheteur (CCA), vous restaurez l’intégrité de votre pratique. Vous gagnez en clarté, en confiance et en crédibilité.

Si je vous parle de cela aujourd’hui, c’est parce que j’ai fait un choix clair depuis 2012 : pratiquer exclusivement comme courtier(ère) inscripteur acheteur (CCA). Je n’inscris jamais de propriétés sur le marché, parce qu’acheter et vendre ne sont pas synonymes et exigent deux discours complètement différents. Mon rôle est de représenter uniquement les acheteurs, de défendre leurs intérêts et de leur donner toute la place qu’ils méritent.

C’est pourquoi j’ai créé un site web qui met les acheteurs en vitrine, pour démontrer concrètement qu’il est possible de bâtir une pratique cohérente et sans conflit d’intérêts. Si vous souhaitez en discuter, échanger sur cette approche ou poser vos questions, je vous invite à me contacter directement. Mon Calendly est disponible pour faciliter nos échanges.

Pour aller plus loin et vérifier par vous-même
Je vous invite à consulter directement les ressources officielles de l’OACIQ. Ces documents expliquent noir sur blanc les obligations des courtiers(ères), les règles entourant les conflits d’intérêts et l’usage des formulaires. Vous verrez que mes propos ne reposent pas sur une opinion personnelle, mais bien sur l’esprit et la lettre de la loi.