Depuis juin 2022, une transformation majeure a marqué le paysage du courtage immobilier au Québec.
Cette évolution n’est pas anodine : elle touche directement les acheteurs, leur protection et la qualité de l’accompagnement qu’ils peuvent recevoir. Au cœur de ce changement se trouve un outil juridique désormais incontournable : le Contrat de courtage achat (CCA).
La fin de la double représentation : un tournant décisif
Avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles de l’OACIQ le 10 juin 2022, il était encore courant de voir un courtier immobilier représenter à la fois un vendeur et un acheteur dans une même transaction. Cette pratique, bien que tolérée à l’époque, présentait un risque évident de conflit d’intérêts. En agissant pour deux parties aux objectifs opposés, le courtier se retrouvait dans une posture inconfortable, parfois floue, incapable de conseiller pleinement l’un sans léser l’autre.
La réforme a mis fin à cette ambiguïté. Dorénavant, un courtier ne peut représenter qu’une seule partie dans une même transaction résidentielle. Cela signifie que pour qu’un acheteur bénéficie de conseils, d’analyses, de négociation et de suivi personnalisés, il doit être lié à son courtier par un Contrat de courtage achat (CCA).
Ce changement n’est pas purement technique. Il représente une avancée éthique et structurelle en faveur de l’acheteur.
Qu’est-ce qu’un CCA, exactement ?
Le CCA est une entente contractuelle entre un acheteur et un courtier immobilier. Il encadre leur collaboration et formalise le rôle du courtier, qui s’engage à représenter uniquement l’acheteur, avec loyauté, transparence et diligence. Il ne s’agit pas d’un formulaire standard qu’on signe par habitude. Il s’agit d’un mandat clair, structuré, documenté, qui précise :
- La durée de l’engagement ;
- Les critères de recherche ;
- Les responsabilités du courtier ;
- Les modalités de rétribution.
Ce contrat donne un cadre légal au travail du courtier et permet à l’acheteur d’être représenté dans les règles, comme le serait un vendeur ayant signé un contrat de courtage vente.
Représentation exclusive : une posture claire, sans équivoque
Signer un CCA, c’est bien plus que donner un mandat. C’est établir une relation d’engagement professionnel où les intérêts de l’acheteur passent en priorité. Le courtier n’a alors aucune obligation ni lien envers le vendeur ou son représentant. Il peut agir librement, sans compromis, dans la seule perspective de conseiller l’acheteur.
Ce principe de neutralité n’est pas anodin. Il est essentiel pour garantir une analyse impartiale des propriétés visitées, une négociation fondée sur des données objectives, et un accompagnement dénué de toute pression liée à une vente potentielle.
Autrement dit, avec un CCA, le courtier devient un véritable allié stratégique.
Des bénéfices concrets pour les acheteurs
Un acheteur représenté sous CCA bénéficie d’une approche qui dépasse largement le simple rôle de « chercheur de maisons ».
- Accès élargi au marché : Le courtier ne se limite pas aux propriétés inscrites sur Centris. Il explore aussi des avenues moins visibles — propriétés non listées, ventes privées, opportunités en amont d’une mise en marché. Il peut même contacter des propriétaires dans les secteurs ciblés pour repérer des occasions avant tout le monde.
- Analyse rigoureuse : En ayant accès à l’historique des transactions, aux comparables récents et à l’évolution des prix par secteur, le courtier est en mesure de fournir une analyse complète, au bénéfice de l’acheteur.
- Négociation en toute liberté : Puisqu’il ne représente que l’acheteur, le courtier peut négocier sans retenue. Il n’a pas à ménager une entente avec un collègue ou à équilibrer les intérêts de deux clients.
- Clarté des engagements : Tout est défini dès le départ. L’acheteur connaît les paramètres de la recherche, la durée du mandat et le mode de rétribution, évitant toute surprise.
- Crédibilité accrue : Un acheteur représenté est perçu comme sérieux, préparé, et plus rassurant aux yeux d’un vendeur ou de son courtier. Dans les contextes de surenchère ou de promesse multiple, cela peut faire une réelle différence.
Qui paie le courtier de l’acheteur ?
C’est l’un des sujets les plus mal compris — et pourtant, le CCA clarifie ce point avec rigueur.
Lorsqu’un vendeur est représenté par un courtier, il est fréquent qu’une partie de la rétribution prévue dans le contrat du vendeur soit partagée avec le courtier de l’acheteur. Ce partage est alors versé par le notaire à même les fonds de la transaction.
Dans le cas où aucun courtier ne représente le vendeur, l’acheteur est responsable de la totalité de la rétribution prévue dans son CCA. Cette somme peut toutefois être financée, intégrée au prix d’achat ou déduite par le notaire au moment de la transaction.
Dans tous les cas, l’acheteur sait ce qui est prévu, car le contrat le définit clairement dès le départ.
Pour consulter les explications officielles, l’OACIQ propose des documents accessibles à tous sur les modalités de rémunération, que ce soit lors d’un achat auprès d’un courtier ou d’un vendeur non représenté.
Une plateforme engagée : delacheteur.com
La mission de delacheteur.com est simple : valoriser les acheteurs représentés et offrir un espace entièrement libre de conflits d’intérêts. Sur cette plateforme, aucune propriété n’est à vendre. Ce sont les projets d’achat qui sont mis en avant.
Chaque acheteur y est accompagné par un courtier ayant signé un CCA. Cela garantit une cohérence, une éthique professionnelle et une stratégie rigoureuse dans toutes les étapes du projet.
En tant que courtier à l’origine de cette plateforme, j’ai choisi, depuis 2012, de représenter exclusivement des acheteurs. C’est un choix volontaire, fondé sur l’idée que dans une transaction, chaque partie mérite une représentation pleine et entière. Jamais les deux à la fois.
En conclusion
Acheter une propriété est un engagement financier, personnel et souvent émotif. Pour naviguer dans ce processus complexe, l’acheteur mérite bien plus qu’un « bon accompagnement » : il a besoin d’un cadre clair, d’une représentation exclusive, et d’un conseiller qui défend uniquement ses intérêts.
Le Contrat de courtage achat (CCA) répond à cette exigence. Ce n’est pas une formalité administrative. C’est un outil juridique au service d’une démarche sérieuse, réfléchie, et sans ambiguïté.
Avant de visiter des propriétés, posez-vous cette question :
Êtes-vous réellement représenté ?
