Depuis juin 2022, la Loi sur le courtage immobilier interdit à un(e) courtier(ère) de représenter simultanément un(e) acheteur(euse) et un(e) vendeur(euse) dans une même transaction résidentielle lorsque leurs intérêts sont opposés. Cette interdiction repose sur un principe simple : les intérêts de l’acheteur(euse) et du vendeur(euse) sont, par nature, divergents.
L’acheteur(euse) cherche à obtenir la propriété au meilleur prix possible, avec les meilleures conditions et le moins de risques. Le vendeur(euse), de son côté, vise à vendre au prix le plus élevé possible, avec le moins de contraintes et dans les délais qui lui conviennent. Ces objectifs sont légitimes, mais incompatibles à l’intérieur d’un même mandat.
Représenter une partie signifie défendre ses intérêts, la conseiller stratégiquement, négocier pour elle et utiliser de l’information parfois sensible comme le budget, les priorités, l’urgence ou la marge de manœuvre. Lorsqu’un(e) même courtier(ère) détient ce type d’information pour les deux parties, il devient pratiquement impossible de garantir à la fois la loyauté, la confidentialité et l’impartialité.
C’est pour cette raison que le législateur a modifié le cadre légal afin d’interdire la double représentation en immobilier résidentiel. L’objectif est clair : prévenir les conflits d’intérêts, protéger le public et assurer que chaque partie bénéficie d’une représentation indépendante et loyale.
Cette réforme clarifie également les rôles. Le vendeur(euse) est représenté(e) par son courtier inscripteur. L’acheteur(euse) est représenté(e) par son propre courtier à travers un Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA). Chacun sait qui travaille pour lui, qui le conseille et qui défend ses intérêts.
Lorsqu’un(e) acheteur(euse) n’a pas signé de CCA, il ou elle n’est pas représenté(e), même s’il ou elle interagit avec un courtier. Dans ce cas, le courtier peut offrir un traitement équitable, c’est-à-dire fournir une information juste, complète et non trompeuse, mais sans représentation légale, sans conseils stratégiques personnalisés et sans défense active des intérêts de l’acheteur(euse).
L’interdiction de la double représentation renforce la transparence, la confiance et l’équilibre dans les transactions immobilières. Elle protège la confidentialité des informations, clarifie les responsabilités et réduit les zones grises où les intérêts pouvaient auparavant se mélanger au détriment du public.
En résumé, cette interdiction n’est pas une contrainte administrative : c’est une protection fondamentale pour les acheteur(euse)s et les vendeur(euse)s, qui garantit que chacun est conseillé, représenté et défendu par un professionnel qui lui est loyal.
Sources
Cet article s’appuie sur les documents officiels de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), notamment les règles de représentation, les lignes directrices sur les conflits d’intérêts et les obligations de loyauté du courtier, ainsi que sur la description du Contrat de courtage achat (CCA).
Pierre Boutin, courtier immobilier.
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