Le courtier(ère) sur la pancarte ne travaille pas pour vous : pourquoi chaque acheteur(euse) devrait avoir son propre courtier(ère)

Combien de fois avez-vous vu une maison à vendre, noté le numéro sur la pancarte, et appelé directement le courtier inscrit ? C’est un réflexe courant — et pourtant, c’est une erreur que la majorité des acheteurs commettent sans le savoir.

Ce courtier que vous voyez sur la pancarte, c’est le courtier du vendeur. C’est lui qui a signé un contrat de courtage exclusif de vente (CCV) avec le propriétaire. Son rôle ? Protéger les intérêts du vendeur. Pas les vôtres.

Et ça, ce n’est pas une opinion — c’est une règle claire et officielle de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Le courtier du vendeur doit loyauté, confidentialité et diligence à son client : le vendeur.

Alors, quand vous appelez le courtier sur la pancarte, vous parlez directement à la personne chargée d’obtenir le meilleur prix possible pour le vendeur. Vous lui donnez vos intentions, vos émotions, parfois même votre budget… et tout cela peut servir à l’autre partie dans la négociation.

Imaginez aller à la cour sans avocat, pour ensuite demander conseil à l’avocat de la partie adverse. Vous voyez le problème ? C’est exactement ce que vous faites quand vous appelez le courtier du vendeur pour visiter une propriété.

Le courtier du vendeur n’a pas le droit de vous représenter. Depuis les modifications à la Loi sur le courtage immobilier entrées en vigueur en 2022, la double représentation est interdite dans le courtage résidentiel, sauf exceptions très rares, comme dans certaines régions éloignées où il n’y a qu’un seul courtier disponible.

Autrement dit : le courtier sur la pancarte ne peut ni défendre vos intérêts, ni négocier pour vous, ni vous conseiller de façon confidentielle.

Mais il doit être honnête et équitable. C’est tout. Il doit répondre à vos questions, mais sans vous aider à négocier ou à protéger vos intérêts. Ce qu’on appelle un “traitement équitable”.

Et soyons honnêtes : dans une transaction de plusieurs centaines de milliers de dollars, un “traitement équitable”, ce n’est pas assez. Vous méritez une représentation complète.

C’est là qu’entre en jeu le contrat de courtage achat (CCA). Ce contrat permet à un courtier de travailler exclusivement pour vous, l’acheteur. Il devient votre allié, votre protecteur, votre stratège.

Avec un CCA, votre courtier est tenu par la loi de protéger vos intérêts à vous. Il vous conseille objectivement, il négocie pour obtenir le meilleur prix possible, et il garde vos informations confidentielles.

Et contrairement à ce que beaucoup croient, signer un CCA ne vous engage à aucun paiement tant que vous n’achetez pas. La rémunération du courtier provient du contrat avec l’acheteur, mais dans plusieurs cas, elle est en partie couverte par la commission offerte par le vendeur s’il est représenté par un courtier.

Alors, pourquoi tant d’acheteurs continuent-ils d’appeler le courtier sur la pancarte ? Par ignorance, tout simplement. Parce qu’on ne leur a jamais expliqué que ce courtier n’est pas “neutre”. Il a un mandat, et ce mandat, c’est de vendre cette propriété, au meilleur prix, pour son client : le vendeur.

Certains acheteurs se disent : “Oui, mais c’est plus simple, c’est lui qui a la maison.” Justement ! C’est pour ça qu’il faut être prudent. Plus simple ne veut pas dire plus sûr.

Un bon courtier acheteur n’est pas là pour compliquer votre vie, mais pour vous protéger. Il vous aide à poser les bonnes questions, à détecter les vices possibles, à comprendre la vraie valeur marchande et à structurer une offre solide.

Il n’a aucun intérêt à vous “pousser” vers une propriété précise, car il n’est pas lié à celle du vendeur. Son seul intérêt, c’est que vous soyez satisfait et bien représenté.

Trop d’acheteurs pensent encore qu’ils économisent du temps ou de l’argent en appelant directement le courtier du vendeur. En réalité, ils perdent leur pouvoir de négociation et leur confidentialité dès le premier appel.

Chaque mot, chaque question, chaque commentaire que vous faites à ce courtier peut être interprété et utilisé pour renforcer la position du vendeur. Ce n’est pas de la malveillance — c’est juste la réalité du mandat.

Vous méritez mieux. Vous méritez un courtier qui n’a pas de conflit d’intérêts, un professionnel qui défend uniquement vos droits et vos objectifs.

Avant de visiter une maison, avant même de cliquer sur “planifier une visite”, prenez le réflexe de choisir votre courtier acheteur. Faites-lui signer un CCA. Ce geste simple change tout.

Un CCA bien rédigé, c’est votre assurance contre les mauvaises surprises. Vous y établissez clairement que votre courtier ne fera jamais de double représentation et qu’il est là uniquement pour vous.

Et n’oubliez pas : ce contrat ne vous engage à aucun frais si vous ne trouvez pas la bonne propriété. C’est une protection, pas une contrainte.

Alors, la prochaine fois que vous verrez une maison à vendre et une belle pancarte sur le terrain, résistez à l’envie d’appeler le numéro inscrit. C’est le numéro du représentant du vendeur, pas du vôtre.

Appelez plutôt votre propre courtier. Il prendra contact avec le courtier du vendeur pour organiser la visite, et vous garderez ainsi le contrôle, la confidentialité et la stratégie de votre côté.

Parce qu’au bout du compte, acheter une maison, c’est plus qu’une transaction : c’est une décision de vie. Et dans une décision aussi importante, vous méritez quelqu’un qui travaille pour vous — pas pour l’autre partie.

Ne laissez plus personne négocier votre avenir à votre place.
Choisissez votre courtier acheteur avant toute visite.

Un courtier dédié à vos intérêts, c’est votre meilleur rempart contre les conflits d’intérêts et les mauvaises décisions.

Et rappelez-vous : le courtier sur la pancarte travaille pour le vendeur, pas pour vous.