Les mentions du type « Aucune offre ne sera répondue avant telle date » se multiplient dans les fiches descriptives.
On les voit dans les annonces Centris, dans des documents transmis aux acheteur(euse)s, et parfois même dans les communications officielles d’un courtier(ère). Cet usage semble banal, stratégique même. Pourtant, lorsqu’on compare cette pratique aux obligations réglementaires imposées aux courtier(ère)s du Québec par l’OACIQ, le constat est clair : dans la majorité des cas, ces mentions ne respectent pas les règles. Elles créent une fausse impression de procédure et, surtout, elles limitent les droits des acheteur(euse)s. Le problème n’est pas que les vendeurs veulent organiser leurs offres; le problème est que le cadre légal ne permet pas au courtier(ère) d’imposer ce genre de restriction publique sans conditions très strictes.
Pour comprendre pourquoi cette mention est problématique, il faut revenir à l’obligation fondamentale du courtier(ère) représentant le vendeur. Dans la Ligne directrice « Collaboration et partage de rétribution – Présentation des propositions de transaction », l’OACIQ est explicite : le courtier(ère) doit présenter au vendeur, dans les meilleurs délais suivant leur réception, toute proposition de transaction. L’organisme précise aussi qu’il ne peut y avoir « préférence, notamment quant à l’ordre chronologique de leur réception ». Cette règle vise deux objectifs : la transparence envers le vendeur et la protection du public. Dès qu’une promesse d’achat arrive, la loi impose qu’elle soit transmise sans attendre. Pas demain. Pas à une date planifiée. Pas “lundi seulement”. Dès réception.
Le même document va encore plus loin. L’OACIQ écrit que le courtier(ère) du vendeur ne peut pas « limiter la présentation à un moment précis » ni limiter « la possibilité, pour un acheteur, de présenter des propositions ». Cette phrase coupe court à toute interprétation créative. Une annonce publique qui indique « aucune offre ne sera regardée avant telle date » est littéralement l’inverse de ce que permet la réglementation. En affichant cela, un courtier(ère) ferme artificiellement la porte à des acheteur(euse)s qui souhaitent offrir avant une date donnée. Il crée un processus de mise en marché qui profite à certains acheteurs, mais au détriment d’autres. Et il impose un fonctionnement qui n’est tout simplement pas prévu par la Loi sur le courtage immobilier.
La seule exception reconnue par l’OACIQ est très encadrée. Le courtier(ère) peut s’abstenir temporairement de présenter une promesse d’achat uniquement si le vendeur lui donne des instructions écrites, claires et spécifiques. Et même dans ce cas, l’OACIQ précise que cette exception est rare et doit être maniée avec prudence. Pourquoi? Parce qu’elle place le courtier(ère) dans une position délicate : respecter les instructions du vendeur tout en évitant de porter préjudice aux acheteur(euse)s. Mais surtout, même lorsque cette instruction existe entre les parties, rien dans les règles ne permet de publiciser cette restriction dans la fiche descriptive ou dans des annonces publiques. La fiche descriptive n’est pas un outil de stratégie commerciale; c’est un document d’information. L’OACIQ rappelle d’ailleurs que la fiche descriptive doit contenir uniquement des renseignements « vérifiables » et conformes à la Loi. Imposer publiquement une procédure non prévue réglementairement n’entre pas dans cette définition.
Cette pratique pose aussi un autre problème majeur : elle laisse croire aux acheteur(euse)s que les règles du marché immobilier sont modulables selon les préférences du vendeur. Ce n’est pas le cas. La Loi sur le courtage immobilier n’est pas un guide; c’est un cadre obligatoire. Un courtier(ère) ne peut pas annoncer une procédure qui contredit ce cadre. Ce que plusieurs considèrent comme une simple stratégie de mise en marché devient, légalement, une entrave au traitement équitable des acheteur(euse)s.
Dans un contexte de promesses d’achat multiples, l’OACIQ rappelle également que le courtier(ère) du vendeur doit présenter toutes les offres « dans les meilleurs délais ». Cette règle est constante, peu importe le niveau de compétition. L’idée d’attendre une date fixe pour « recueillir toutes les offres d’un coup » est incompatible avec cet encadrement. Le marché immobilier n’est pas une séance d’enchères improvisée. Le courtier(ère) ne peut pas transformer un processus réglementé en un concours contrôlé selon ses propres règles.
Pourquoi cette question est aussi sensible? Parce qu’elle touche directement à la protection du public. Lorsqu’on annonce publiquement qu’aucune offre ne sera examinée avant une certaine date, les acheteur(euse)s qui veulent offrir immédiatement se retrouvent dans une position faussée. On leur dit que leur droit d’offrir existe… mais qu’il ne sera pas respecté avant une date choisie. Cette contradiction crée de la confusion, de la méfiance et, surtout, un désavantage réel pour ceux et celles qui suivent les règles telles qu’elles sont écrites.
L’OACIQ, dans ses différents guides destinés aux vendeurs, rappelle à plusieurs reprises que la promesse d’achat doit être présentée rapidement. Cette répétition n’est pas un hasard. Elle est directement liée à la mission de l’organisme : protéger le public contre des pratiques susceptibles de créer une asymétrie ou un préjudice.
En résumé, lorsqu’un courtier(ère) publie une mention du type « aucune offre ne sera étudiée avant telle date », il dépasse les limites établies par les règles de sa profession. Cela peut sembler banal, mais c’est un glissement dangereux. Le courtier(ère) n’a pas le pouvoir de créer des règles de marché. Il ne peut pas imposer des conditions qui restreignent la capacité des acheteur(euse)s à faire une offre. Et surtout, il ne peut pas afficher publiquement une procédure qui contredit directement les lignes directrices de son organisme réglementaire.
Le message est simple, mais essentiel : le cadre établi par l’OACIQ ne permet pas de retarder la présentation d’une promesse d’achat sauf exception écrite, et certainement pas de l’afficher dans une annonce publique comme si c’était une pratique courante. Les acheteur(euse)s ont le droit d’offrir quand ils le souhaitent. Le vendeur a le droit d’accepter, refuser ou contre-proposer. Mais le courtier(ère), lui, a l’obligation stricte de présenter l’offre immédiatement. C’est la base du traitement équitable.
Ce sujet mérite d’être mieux compris sur le terrain. Trop de collègues reprennent cette pratique sans vérifier son fondement. Trop d’acheteur(euse)s croient qu’il s’agit d’une règle valable. Et trop de vendeurs pensent que retarder les offres est une stratégie « permise ». La vérité, elle, est simple : les règles de l’OACIQ ne laissent pas cette marge de manœuvre.
Sources:
https://www.oaciq.com/fr/grand-public/quoi-faire-en-situation-de-promesses-dachat-multiples/?=
Notre principe fondamental repose sur une conviction inébranlable : Prioriser les intérêts de l’acheteur pour soutenir une expérience d’achat exceptionnelle et transparente avec le contrat de courtage achat C.C.A., un document élaboré par l’OACIQ.
Pierre Boutin
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