Depuis l’entrée en vigueur de la réforme du 10 juin 2022, la Loi sur le courtage immobilier a été modifiée pour mieux protéger le public au Québec. L’un des changements majeurs, en immobilier résidentiel, est l’interdiction de la double représentation, sauf exceptions prévues par la loi. Depuis cette date, un(e) courtier(ère) ne peut plus représenter à la fois l’acheteur(euse) et le vendeur(euse) dans une même transaction comme cela se faisait auparavant, et il n’est plus possible non plus de représenter un(e) acheteur(euse) sans avoir d’abord signé un contrat de courtage achat écrit.
Concrètement, cela change tout avant même une visite. Lorsqu’un(e) acheteur(euse) repère une propriété et veut aller la voir, il ne suffit plus d’appeler n’importe quel courtier en pensant être accompagné(e) ou conseillé(e) automatiquement. Il faut d’abord comprendre qui représente qui, et dans quel cadre cette personne agit. C’est précisément là que plusieurs acheteur(euse)s se trompent encore.
Avant même de franchir la porte d’une maison à vendre, il est donc essentiel de savoir si vous êtes simplement en train d’obtenir un traitement équitable ou si vous êtes réellement représenté(e) par votre propre courtier. Ce n’est pas la même chose, et les conséquences peuvent être importantes dès les premières questions, dès l’analyse du prix, et dès les premières réflexions sur une éventuelle promesse d’achat.
Deux options s’offrent à vous
Vous avez repéré une propriété à vendre et vous souhaitez planifier une visite? En pratique, il existe deux façons de procéder dans le respect du cadre légal actuel. Soit vous contactez directement le courtier du vendeur, soit vous êtes accompagné(e) par votre propre courtier dans le cadre d’un contrat de courtage achat.
Option 1 : contacter directement le courtier du vendeur
Le courtier dont le nom apparaît sur l’affiche ou dans l’annonce représente d’abord le vendeur. S’il échange avec vous alors que vous n’êtes pas représenté(e), il doit vérifier si un autre courtier vous représente déjà. Si ce n’est pas le cas, il doit vous informer qu’il ne vous représente pas, qu’il représente plutôt le vendeur, et qu’il vous accordera un traitement équitable.
Ce traitement équitable existe réellement, mais il ne faut pas lui faire dire ce qu’il ne dit pas. Le courtier du vendeur peut vous informer et vous conseiller avec objectivité, démontrer l’exactitude des renseignements qui vous sont fournis, vous aviser d’éléments défavorables touchant la propriété et remplir les formulaires selon votre volonté. Mais il ne devient pas pour autant votre représentant. Il demeure lié au vendeur par une obligation de loyauté.
Autrement dit, même si le courtier du vendeur semble courtois, disponible ou rassurant, il ne travaille pas pour vous. Sans contrat de courtage achat écrit, il ne peut pas défendre vos intérêts comme le ferait un courtier qui vous représente réellement. L’OACIQ est clair sur ce point : sans contrat, l’acheteur(euse) n’a droit qu’à un traitement équitable.
Option 2 : être accompagné(e) par votre propre courtier
C’est la seule avenue qui vous donne accès à une représentation exclusive, structurée et sans conflit d’intérêts dans votre démarche d’achat. En signant un contrat de courtage achat écrit avec votre propre courtier, vous créez un véritable lien de représentation. À partir de ce moment, ce courtier peut protéger, défendre et promouvoir vos intérêts comme acheteur(euse).
Dans ce contexte, votre courtier peut vous conseiller selon vos besoins et vos critères sur le prix, les comparables vendus, les conditions à prévoir et la rédaction des clauses. Il peut aussi présenter et négocier les termes d’une promesse d’achat en votre nom afin d’obtenir un meilleur prix ou de meilleures conditions, selon votre situation.
C’est aussi dans ce cadre qu’une visite prend tout son sens. Vous n’êtes plus simplement en train d’entrer dans une maison pour voir si elle vous plaît. Vous êtes accompagné(e) dans une étape stratégique, avec quelqu’un qui peut vous aider à poser les bonnes questions, à garder la tête froide, à repérer certains enjeux, à évaluer la pertinence réelle de la propriété pour votre projet et à réfléchir à la suite avec méthode.
Pourquoi cette réforme est essentielle
La réforme de 2022 n’a pas été adoptée pour compliquer le travail des courtiers ou pour ralentir les transactions. Elle a été mise en place pour mieux protéger le public et clarifier la relation d’affaires entre un courtier et la personne qu’il représente. L’idée de fond est simple : dans une transaction, les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur(euse) ne sont pas les mêmes. Quand un seul courtier tente de servir deux parties opposées, le risque de conflit d’intérêts devient évident.
C’est pour cette raison que la loi exige maintenant un contrat écrit pour pouvoir affirmer qu’un(e) acheteur(euse) est représenté(e). Cela évite les zones grises, les malentendus et les faux sentiments de sécurité. Un(e) acheteur(euse) doit savoir clairement s’il ou elle est conseillé(e) dans son propre intérêt ou s’il ou elle traite simplement avec le représentant du vendeur.
Le rôle du C.C.A. dans une visite
Visiter une propriété, ce n’est pas un simple coup d’œil. C’est souvent une étape charnière dans un processus où les décisions se prennent vite et où les conséquences financières peuvent être importantes. Être représenté(e) dès cette étape permet de ne pas improviser. Cela permet d’aborder la visite avec une vraie préparation, une meilleure lecture de la situation et un encadrement adapté à votre réalité.
Avec un contrat de courtage achat en place, votre courtier peut vous accompagner à la visite, vous aider à cibler les éléments à vérifier, vous conseiller sur la pertinence d’aller plus loin, puis vous guider sur le prix à envisager, les délais, les conditions à prévoir et les vérifications à faire avant de déposer une promesse d’achat. Sans ce cadre écrit, aucun courtier ne peut faire tout cela pour vous dans une logique de représentation réelle.
En résumé
Avant de visiter une propriété, assurez-vous d’abord de comprendre qui vous représente réellement. Si vous contactez directement le courtier du vendeur, vous pouvez recevoir un traitement équitable, mais vous n’êtes pas représenté(e). Si vous souhaitez qu’un courtier protège vos intérêts, vous conseille selon vos besoins et négocie pour vous, un contrat de courtage achat écrit doit être en place.
Pierre Boutin, courtier immobilier, accompagne les acheteur(euse)s dans un cadre clair, structuré et sans conflit d’intérêts, afin qu’ils puissent avancer avec une représentation pensée pour eux dès le départ.
