ACHETER AVEC SON PROPRE COURTIER
FAQ DE L’ACHETEUR IMMOBILIER
Trouvez des réponses claires sur la recherche d’une propriété, son analyse, la négociation et la représentation de vos intérêts.
DANS CETTE FAQ
DeLacheteur.com :
rôle et raison d’être
Qu’est-ce que DeLacheteur.com?
DeLacheteur.com est une plateforme immobilière québécoise entièrement construite du côté de l’acheteur. Elle fait pour les projets d’achat ce que les plateformes immobilières font déjà pour les propriétés à vendre : elle leur donne une présence réelle sur le marché.
Chaque projet publié appartient à un acheteur représenté par Pierre Boutin sous Contrat de courtage exclusif – Achat. Ce n’est donc pas une liste de personnes qui aimeraient acheter : ce sont de véritables projets d’achat, structurés et prêts à avancer.
Pourquoi cette plateforme a-t-elle été créée?
DeLacheteur.com est née après la pandémie, alors que la surenchère artificielle était devenue le quotidien de nombreux acheteurs. Même de très bonnes propriétés devenaient difficiles à acheter sans se retrouver en promesses multiples et devoir bonifier une offre au-delà du prix demandé.
Courtier consacré aux acheteurs sous CCA depuis 2012, Pierre Boutin ne pouvait pas se contenter d’envoyer ses clients se battre pour les mêmes propriétés que tout le monde. Il a donc créé une autre voie : rendre leur projet d’achat visible pour faire émerger des propriétés hors marché et leur permettre d’acheter sans subir cette surenchère artificielle.
Que rend DeLacheteur.com visible?
DeLacheteur.com rend visible ce que Centris et les sites de propriétés à vendre ne montrent pas : les projets d’achat d’acheteurs déjà représentés et prêts à avancer.
Chaque fiche descriptive d’acheteur présente clairement le type de propriété recherché, le secteur, le budget et les critères importants. Ce ne sont pas de simples souhaits ni des recherches anonymes : ce sont de véritables projets d’achat encadrés par un CCA, capables de faire émerger des propriétés hors marché.
À qui s’adresse DeLacheteur.com?
DeLacheteur.com s’adresse d’abord aux acheteurs qui veulent leur propre courtier pour chercher sur le marché affiché et hors marché, et tenter d’éviter la surenchère artificielle.
La plateforme s’adresse aussi aux propriétaires qui souhaitent vendre par eux-mêmes. Ils peuvent présenter leur propriété à des acheteurs déjà représentés sous CCA, sans devoir verser de rétribution à Pierre Boutin. Ils demeurent libres de se faire représenter par leur propre courtier ou de se représenter seuls.
Dans ce dernier cas, les rôles restent parfaitement clairs : Pierre analyse la propriété, conseille et négocie pour l’acheteur. Le propriétaire détermine son prix et défend sa propre position.
DeLacheteur.com s’adresse enfin aux courtiers immobiliers qui souhaitent référer un acheteur non représenté ou faire connaître une propriété pouvant répondre à un projet d’achat actif.
Cette séparation des rôles est essentielle : Pierre Boutin représente uniquement l’acheteur. Le propriétaire se représente lui-même ou choisit son propre courtier. Ainsi, personne ne tente de défendre deux intérêts opposés dans la même transaction, ce qui permet d’éviter le conflit d’intérêts et la double représentation.
Être représenté par
son propre courtier
Comme acheteur, quel courtier travaille réellement pour moi?
Le seul courtier qui travaille réellement pour vous est celui qui vous représente par un Contrat de courtage exclusif – Achat. Avec ce CCA, Pierre Boutin doit protéger vos renseignements, analyser les propriétés selon votre projet, vous conseiller et négocier dans vos intérêts.
Le courtier dont le nom apparaît sur une propriété travaille pour le vendeur. Sans CCA, même un autre courtier qui vous fait visiter ne représente pas vos intérêts : il travaille de facto pour le vendeur.
Avant de choisir une propriété, choisissez clairement votre côté : le vendeur a son représentant; l’acheteur doit avoir le sien.
En quoi mon propre courtier est-il différent du courtier du vendeur?
Votre propre courtier part de votre projet et travaille dans vos intérêts. Sous CCA, Pierre Boutin protège vos renseignements, analyse la propriété et son prix, vous conseille sur les conditions à prévoir et négocie pour vous. Il doit aussi pouvoir vous recommander de ne pas acheter lorsque la propriété ne tient pas la route.
Le courtier du vendeur part de la propriété et travaille dans les intérêts du vendeur. Il connaît sa stratégie, ses priorités et ses renseignements confidentiels. Il peut vous transmettre de l’information sur la propriété, mais il ne peut pas défendre votre position ni vous conseiller contre son propre client.
Les intérêts de l’acheteur et du vendeur pouvant s’opposer, la double représentation résidentielle est interdite au Québec, sauf exception prévue par la loi. Le vendeur a son courtier pour vendre au mieux; l’acheteur doit avoir le sien pour acheter au mieux.
Pourquoi Pierre ne prend-il aucune propriété à vendre?
À quel moment devrais-je choisir mon propre courtier?
Le CCA, la rétribution et les engagements
Pourquoi dois-je signer un CCA pour être représenté?
Parce qu’au Québec, un courtier ne peut pas simplement affirmer qu’il travaille pour vous. Pour représenter vos intérêts lors de l’achat d’une propriété résidentielle, il doit être lié à vous par un contrat écrit : le Contrat de courtage exclusif – Achat. Sans ce contrat, il ne peut pas agir comme votre représentant.
Le CCA n’est donc pas une simple formalité. Il établit clairement que Pierre Boutin travaille pour vous, précise votre projet d’achat, la durée du contrat, les obligations de chacun, l’exclusivité et les conditions de rétribution. Il lui confie la responsabilité de protéger vos renseignements, de vous conseiller, de rechercher et d’analyser les propriétés, puis de négocier dans vos intérêts.
Signer un CCA, ce n’est pas s’engager à acheter une propriété. C’est choisir officiellement le courtier qui devra défendre vos intérêts pendant toute votre recherche.
Le CCA m’oblige-t-il à acheter une propriété?
Non. Le CCA ne vous oblige jamais à acheter une propriété.
Il vous engage à confier votre projet d’achat à Pierre Boutin pendant la durée prévue au contrat. Vous demeurez entièrement libre de visiter une propriété, de la refuser, de poursuivre vos recherches ou de décider de ne pas acheter.
Aucune promesse d’achat ne peut être présentée sans votre décision et votre signature. Si vous achetez une propriété visée par le CCA pendant qu’il est en vigueur, Pierre vous représentera et les conditions prévues au contrat s’appliqueront.
Vous vous engagez envers le courtier qui vous représentera, pas envers une propriété à acheter.
Que signifie l’exclusivité du CCA?
L’exclusivité signifie que vous confiez votre projet d’achat à un seul courtier. Pendant la durée du CCA, toutes les démarches concernant une propriété correspondant aux critères du contrat passent par Pierre Boutin. Vous pouvez évidemment repérer vous-même une propriété, mais vous la transmettez à Pierre plutôt que de communiquer avec le propriétaire ou le courtier du vendeur.
En retour, Pierre prend de véritables engagements : rechercher activement des propriétés, surveiller le marché, vous présenter celles qui correspondent à vos besoins, solliciter des propriétaires pour faire émerger des possibilités hors marché, organiser les visites, analyser les documents et négocier dans vos intérêts.
L’exclusivité n’est donc pas un engagement à sens unique : vous confiez votre recherche à Pierre, et Pierre s’engage réellement à travailler pour faire avancer votre projet.
Comment Pierre Boutin est-il rétribué?
La rétribution de Pierre Boutin est établie clairement dans le CCA avant sa signature. Le contrat indique le pourcentage ou le montant convenu, les taxes applicables et les conditions selon lesquelles cette rétribution devient payable.
Lorsque la propriété est inscrite par un courtier, celui-ci offre généralement une rétribution en partage au courtier de l’acheteur. Ce partage est appliqué à la rétribution prévue au CCA :
- s’il la couvre entièrement, vous n’avez rien à payer directement à Pierre;
- s’il est moins élevé, seule la différence demeure à votre charge.
Pierre doit vous informer du partage offert avant la présentation d’une promesse d’achat.
Lorsque le propriétaire vend sans courtier, aucune rétribution n’est offerte en partage. La rétribution prévue au CCA est alors assumée par l’acheteur. Elle peut être payée directement chez le notaire ou, lorsque le financement le permet, être ajoutée au prix offert afin d’être intégrée au prêt hypothécaire.
Avant toute promesse d’achat, vous saurez exactement quelle rétribution s’applique et si un montant demeure à votre charge.
Combien de temps le CCA dure-t-il et puis-je y mettre fin?
Le CCA n’est jamais un engagement sans fin. Une date précise d’expiration est convenue avec Pierre Boutin et inscrite au contrat. Il n’existe aucune durée minimale ou maximale : elle doit simplement être adaptée à votre projet d’achat. Avant son expiration, vous pourrez décider de le prolonger ou de le laisser prendre fin.
Après avoir reçu votre copie signée, vous disposez également d’un délai légal de trois jours pour résilier le CCA par un avis écrit.
Après ce délai, la possibilité d’y mettre fin dépend de ce qui est inscrit au contrat : s’il est résiliable, vous pouvez le résilier par écrit; s’il est déclaré non résiliable, Pierre et vous devrez vous entendre pour y mettre fin avant la date prévue. Ces conditions vous seront expliquées clairement avant la signature.
La durée est donc connue dès le départ, et rien n’est renouvelé sans votre accord.
Préparer et structurer
mon projet d’achat
Que se passe-t-il lors de la première rencontre avec Pierre Boutin?
La première rencontre ne sert pas à vous vendre une propriété ni à vous faire signer rapidement. Elle sert d’abord à comprendre ce que vous voulez réellement acheter, pourquoi vous souhaitez l’acheter et dans quelles conditions votre projet peut réussir.
Pierre prendra le temps de préciser avec vous votre budget, votre échéancier, les secteurs recherchés, vos critères essentiels et les compromis que vous êtes prêt — ou non — à faire. Il vous expliquera ensuite comment il cherchera sur le marché affiché, comment votre projet pourra être rendu visible sur DeLacheteur.com et comment il tentera de faire émerger des propriétés hors marché.
Il vous présentera aussi clairement le CCA, ses engagements envers vous, l’exclusivité et la rétribution. Vous pourrez poser toutes vos questions et déterminer si sa façon de travailler correspond réellement à vos attentes.
À la fin de cette rencontre sans frais, vous ne repartez pas avec une maison à acheter : vous repartez avec un projet mieux défini et un véritable plan de recherche.
Dois-je obtenir une préautorisation hypothécaire avant de commencer?
Non, vous n’avez pas besoin d’avoir déjà votre préautorisation lors de votre première rencontre avec Pierre. Pour commencer correctement, il faut surtout connaître votre capacité d’emprunt. Une préqualification hypothécaire obtenue auprès de votre institution financière permet d’estimer le montant que vous pourriez emprunter et d’établir un budget de recherche réaliste. Elle ne constitue pas encore un engagement du prêteur.
Pierre vous aidera à préparer cette démarche et à réunir les renseignements nécessaires auprès de votre propre institution financière. Le choix du prêteur demeure entièrement le vôtre. Pour éviter tout conflit d’intérêts, Pierre ne reçoit aucune rétribution et ne vous dirige jamais vers une institution financière dans le but d’obtenir un avantage pécuniaire.
Lorsque la bonne propriété sera trouvée et qu’une promesse d’achat sera acceptée, votre prêteur analysera alors votre dossier en fonction de cette propriété précise. Le document final exigé par la promesse d’achat est l’engagement du prêteur hypothécaire : il doit notamment indiquer l’adresse de la propriété et le montant du prêt consenti. Ce document est différent d’une simple préautorisation.
Nous pouvons donc commencer votre projet sans attendre. La capacité d’emprunt sert à orienter la recherche; l’approbation finale sera obtenue lorsque nous aurons trouvé la bonne propriété.
Comment mes critères et mes priorités d’achat seront-ils définis?
Pierre ne commencera pas par vous montrer des propriétés. Il commencera par comprendre la maison qui convient réellement à votre vie et à votre budget.
Avec vous, il précisera le type de propriété recherché, les secteurs, le prix visé, l’espace nécessaire, votre tolérance aux rénovations, votre échéancier et les raisons qui rendent certains critères importants. Ensemble, vous distinguerez :
- ce qui est indispensable;
- ce qui est souhaitable;
- ce que vous ne voulez absolument pas.
Pierre confrontera ensuite ces critères à la réalité du marché. Lorsqu’un projet est trop large, contradictoire ou difficilement réalisable dans le budget prévu, il vous le dira franchement et vous aidera à déterminer les compromis qui préserveront réellement vos priorités.
Cette réflexion deviendra la base de toute la recherche et de votre fiche descriptive d’acheteur.
Le but n’est pas de trouver une propriété qui coche le plus de cases. C’est de reconnaître la bonne lorsqu’elle se présentera.
Comment ma fiche descriptive d’acheteur sera-t-elle créée et publiée?
Pierre créera votre fiche descriptive d’acheteur à partir du projet défini avec vous : type de propriété recherchée, secteurs, budget, besoins essentiels et critères qui pourraient réellement vous faire avancer.
Il ne s’agit pas d’une annonce vague disant que vous aimeriez acheter. La fiche présentera un véritable projet d’achat, structuré et représenté sous CCA, afin que les propriétaires et les courtiers puissent reconnaître rapidement si une propriété pourrait vous convenir.
Avant sa publication, vous pourrez vérifier et approuver son contenu. Vos renseignements personnels ainsi que les éléments stratégiques qui doivent demeurer confidentiels ne seront pas rendus publics. La fiche pourra aussi être modifiée si votre projet évolue.
Une fois publiée sur DeLacheteur.com, votre recherche ne restera plus cachée entre vous et votre courtier. Elle deviendra visible et pourra faire émerger une propriété qui n’est pas encore annoncée sur le marché.
Au lieu d’attendre uniquement qu’une propriété apparaisse, votre projet d’achat devient lui-même une présence active sur le marché.
Chercher, analyser et négocier une propriété
Où Pierre Boutin cherchera-t-il des propriétés pour moi?
Pierre ne limitera pas votre recherche aux propriétés affichées sur Centris. Il examinera l’ensemble du marché visible : les propriétés inscrites par des courtiers, celles offertes directement par des propriétaires et les autres annonces publiques pouvant correspondre à votre projet.
Il cherchera également hors marché. Grâce au CCA, il pourra publier votre fiche descriptive d’acheteur, communiquer avec des propriétaires dont la propriété pourrait répondre à vos critères et échanger avec des courtiers susceptibles de connaître une possibilité qui n’est pas encore annoncée publiquement.
Chaque propriété repérée sera d’abord comparée à votre budget, à vos critères et à vos priorités. Pierre ne vous transmettra pas simplement une longue liste d’annonces : il cherchera à faire ressortir les possibilités qui méritent réellement votre attention.
Votre recherche ne dépendra donc pas uniquement de ce qui est déjà à vendre. Pierre travaillera aussi pour faire émerger ce qui pourrait le devenir.
Que se passe-t-il lorsqu’un propriétaire croit que sa propriété pourrait me convenir?
Le propriétaire communiquera directement avec Pierre Boutin et lui présentera sa propriété. Votre identité, votre budget maximal et vos renseignements stratégiques ne lui seront pas dévoilés.
Pierre vérifiera d’abord si la propriété correspond réellement à votre projet : secteur, type de bâtiment, prix demandé, caractéristiques importantes et échéancier du propriétaire. Il recueillera les renseignements et les documents nécessaires avant de vous présenter cette possibilité.
Si la propriété mérite votre attention, Pierre vous expliquera clairement ses avantages, ses limites et les points à vérifier. Vous déciderez ensuite si vous souhaitez poursuivre et la visiter.
Le propriétaire pourra se représenter lui-même ou choisir son propre courtier. Pierre demeurera exclusivement de votre côté pour analyser la propriété, vous conseiller et négocier dans vos intérêts.
Une propriété ne vous sera pas présentée simplement parce qu’un propriétaire souhaite vendre : elle devra d’abord répondre sérieusement à votre projet d’achat.
Que dois-je faire si je trouve moi-même une propriété?
Transmettez-la simplement à Pierre Boutin, qu’elle soit affichée sur Centris, DuProprio, les réseaux sociaux ou repérée sur une pancarte.
Ne communiquez pas directement avec le courtier du vendeur ni avec le propriétaire. Pierre vérifiera d’abord si la propriété correspond réellement à votre projet, demandera les renseignements et les documents disponibles, puis communiquera lui-même avec la personne responsable de la vente.
S’il juge que la propriété mérite d’être considérée, il organisera la visite et vous expliquera les éléments importants à examiner. Vos renseignements personnels, votre degré d’intérêt et votre capacité financière demeureront ainsi protégés.
Même lorsque vous trouvez la propriété, Pierre prend en charge les démarches pour que vous restiez représenté dès le premier contact.
Comment serai-je informé lorsqu’une propriété pourrait me convenir?
Pendant toute la durée de notre entente, vous aurez accès chaque jour aux propriétés correspondant aux critères que nous aurons définis et évalués ensemble.
Dès qu’une nouvelle propriété correspondant à votre recherche sera publiée sur Centris, vous la recevrez en temps réel. Vous pourrez ainsi suivre le marché au fur et à mesure, sans attendre qu’une occasion vous échappe.
Lorsqu’un propriétaire nous contactera à la suite de la publication de votre fiche descriptive d’acheteur, nous vous en informerons immédiatement. Nous vérifierons avec vous si cette propriété mérite d’être approfondie et organiserons les prochaines démarches.
Vous ne serez jamais laissé à attendre qu’une propriété apparaisse par hasard. Nous surveillons le marché, nous faisons connaître votre projet et nous travaillons activement pour vous.
Comment le prix et les conditions de ma promesse d’achat seront-ils déterminés?
Pierre ne vous dira pas simplement d’offrir le prix demandé. Il analysera la propriété, les ventes comparables, son état, les travaux possibles, les documents disponibles, le temps écoulé sur le marché et le niveau de concurrence.
Il vous expliquera ensuite les différentes stratégies possibles et leurs conséquences. Ensemble, vous déterminerez le prix que vous souhaitez offrir ainsi que les conditions nécessaires pour vous protéger : financement, inspection, vérification de documents, dates, inclusions ou expertises particulières. Le rôle de Pierre est de vous conseiller sur le prix et les conditions; la décision finale vous appartient toujours.
Pierre rédigera ensuite une promesse d’achat qui reflète exactement votre décision et négociera dans vos intérêts. Une promesse acceptée engage l’acheteur et le vendeur selon le prix et les conditions qui y sont inscrits.
Vous ne déposerez pas une offre pour simplement gagner. Vous déposerez une offre réfléchie, protégée et adaptée à la propriété que vous voulez réellement acheter.
Que se passe-t-il si l’inspection révèle un problème?
Un problème découvert pendant l’inspection ne signifie pas automatiquement que vous devez abandonner la propriété — ni que vous devez l’acheter malgré tout.
Pierre examinera avec vous le rapport d’inspection afin de distinguer les observations normales d’une propriété usagée des problèmes suffisamment importants pour influencer sa valeur, son entretien ou votre décision d’acheter. Au besoin, il vous recommandera d’obtenir l’avis ou une estimation d’un professionnel spécialisé.
Selon la gravité du problème et les conditions de votre promesse d’achat, vous pourrez décider :
- de poursuivre la transaction;
- de demander une modification du prix ou des conditions;
- d’exiger une vérification supplémentaire;
- ou de vous retirer lorsque la clause d’inspection vous le permet.
Toute démarche devra être faite par écrit, avec les documents justificatifs nécessaires et dans les délais prévus à la promesse d’achat. L’OACIQ précise qu’un acheteur peut renégocier les conditions à la lumière du rapport, mais qu’un défaut mineur ne doit pas servir de prétexte pour rouvrir inutilement la négociation.
L’inspection ne sert pas seulement à découvrir des problèmes. Elle vous donne l’information nécessaire pour décider lucidement si vous achetez, renégociez ou vous retirez.
Vous avez maintenant les réponses. Parlons de votre projet.
Chaque projet d’achat est différent. Une première rencontre sans frais permettra à Pierre Boutin de comprendre votre budget, vos secteurs, vos priorités et la propriété que vous cherchez réellement.
Aucune propriété à vous vendre. Seulement votre projet d’achat à défendre.