20 — Quelles conditions prévoir dans une promesse d’achat?

Faire une promesse d’achat lorsqu’une propriété attire déjà plusieurs offres peut sembler logique. Après tout, personne ne veut laisser passer une occasion.

Pourtant, dans certaines situations, cette décision peut devenir un piège pour l’acheteur(euse) lui-même.

Depuis la pandémie, le marché immobilier s’est transformé. Le manque de propriétés disponibles a créé une rareté réelle, et cette rareté a installé une pression nouvelle : celle d’agir vite, parfois trop vite.

Plusieurs acheteur(euse)s ont aujourd’hui l’impression que s’ils ne déposent pas immédiatement une promesse d’achat, quelqu’un d’autre le fera à leur place.

Mais ce réflexe mérite d’être compris.

Un processus légal… et une réalité de marché

Lorsqu’une propriété est mise en marché avec un(e) courtier(ère) et qu’un Contrat de courtage vente (CCV) est signé, la diffusion sur Centris s’effectue selon le mandat prévu.

La réglementation prévoit également que toute promesse d’achat reçue doit être présentée au vendeur sans délai.

Le cadre est donc clair et légal.

Cependant, lorsque plusieurs offres existent, le vendeur se retrouve naturellement en position de comparer et de choisir la proposition la plus avantageuse.

Et plus il y a d’offres, plus la pression monte.

Pourquoi plusieurs promesses d’achat font souvent augmenter le prix

Lorsqu’une propriété affichée reçoit déjà une promesse d’achat, un mécanisme bien réel peut s’enclencher. Le courtier(ère) du vendeur doit alors, conformément aux règles, aviser sans délai les autres courtiers ou acheteur(euse)s intéressé(e)s qu’une promesse d’achat a été déposée et qu’ils ont également le droit de présenter une offre.

Ce mécanisme est entièrement légal — il est important de le préciser — mais il devient souvent le point de départ d’une dynamique de surenchère.

Lorsqu’un(e) acheteur(euse) apprend qu’une autre promesse d’achat est entrée à la suite de la sienne, le réflexe naturel est fréquemment de bonifier le prix offert. Ainsi, le montant proposé peut déjà commencer à augmenter avant même que la première promesse d’achat ne soit officiellement présentée au vendeur.

En 2026, il est devenu rare qu’une seule promesse d’achat demeure sans concurrence lorsqu’une propriété suscite de l’intérêt. Parmi les offres déposées, certaines peuvent provenir d’acheteur(euse)s dont la capacité financière n’a pas été entièrement validée, d’autres peuvent être inférieures au prix demandé, ou encore comporter des conditions différentes, comme une promesse conditionnelle à la vente d’une autre propriété.

C’est précisément dans cette accumulation d’offres différentes que la surenchère artificielle peut prendre forme.

Chaque nouvelle promesse devient alors un levier d’augmentation du prix final.

Le résultat est bien connu : le prix final dépasse fréquemment le prix demandé.

Cette hausse n’est pas toujours liée à une augmentation réelle de la valeur du bien, mais plutôt à la dynamique créée par la concurrence entre acheteur(euse)s.

Autrement dit, les acheteur(euse)s contribuent eux-mêmes à faire monter le prix qu’ils devront payer.

C’est ici que le piège apparaît.

Le piège : agir par peur plutôt que par stratégie

La peur de perdre une propriété est puissante.

Elle pousse parfois à :

• agir plus rapidement que prévu,

• accepter une pression implicite,

• ou participer à une surenchère que l’on ne souhaitait pas au départ.

Déposer une promesse d’achat simplement parce qu’il y en a déjà une autre peut alors produire l’effet inverse de celui recherché : aider à augmenter le prix contre ses propres intérêts.

La surenchère artificielle : comprendre le phénomène

Un(e) courtier(ère) doit inscrire une propriété à un prix cohérent avec sa valeur marchande actuelle.

Lorsque le prix payé dépasse régulièrement le prix demandé à cause d’offres multiples, la hausse provient souvent davantage du contexte compétitif que de la valeur intrinsèque du bien.

Plusieurs professionnels au service des acheteur(euse)s parlent alors d’une forme de surenchère artificielle : une augmentation alimentée par la dynamique du marché plutôt que par la propriété elle-même.

Respecter la stratégie de l’acheteur(euse)

Tous les acheteur(euse)s n’ont pas le même objectif.

Certain(e)s refusent volontairement de payer au-delà du prix demandé ou de leur analyse de valeur. Cette position est légitime et doit être respectée.

Dans certaines situations, la décision la plus réfléchie n’est pas de faire une offre supplémentaire, mais de se retirer du processus.

Ne pas faire d’offre n’est pas abandonner une opportunité.
C’est parfois éviter un piège.

Une réflexion pour l’avenir du marché immobilier

Chaque nouvelle promesse d’achat déposée dans un contexte de compétition contribue à alimenter une spirale de hausse des prix.

Si ce mécanisme devient la norme, une propriété pourrait valoir beaucoup plus demain, non seulement en raison du marché, mais aussi à cause d’une succession de décisions prises sous pression.

À long terme, cette réalité peut rendre l’accès à la propriété plus difficile pour tous.

À retenir

• La rareté des propriétés crée une pression d’agir rapidement.
• Les offres multiples déclenchent souvent une escalade des prix.
• Faire une promesse d’achat peut parfois nuire aux intérêts de l’acheteur(euse).
• Une décision stratégique peut être de ne pas entrer dans la compétition.
• Acheter une propriété doit demeurer un choix réfléchi, jamais une réaction à la peur.