L’inspection en bâtiment, c’est bien plus qu’une précaution avant d’acheter. C’est l’occasion de découvrir votre future propriété, de comprendre son état et de prendre une décision en connaissance de cause.
Une maison peut vous séduire dès les premières minutes d’une visite. Sa luminosité, ses pièces, son terrain et son emplacement correspondent peut-être exactement à ce que vous recherchez. Vous vous imaginez déjà y vivre.
Mais derrière cette première impression, connaissez-vous réellement le bâtiment que vous envisagez d’acheter?
Depuis mes débuts en courtage immobilier en 2003, je recommande aux acheteurs de faire inspecter la propriété avant de conclure leur achat. Cette recommandation ne repose pas uniquement sur la possibilité de découvrir des problèmes. Elle découle aussi d’une conviction : mieux connaître sa propriété avant de l’acheter permet de mieux en prendre soin pendant les années qui suivent.
L’inspecteur en bâtiment est un professionnel précieux dans cette démarche. Son regard, ses observations et ses explications permettent à l’acheteur de découvrir des aspects qu’une simple visite ne révèle pas nécessairement.
Mon conseil : dites toujours OUI à une inspection en bâtiment!
1. Pourquoi je recommande toujours l’inspection
L’achat d’une propriété représente souvent l’un des engagements financiers les plus importants d’une vie. Pourtant, il arrive qu’un acheteur envisage de renoncer à l’inspection.
Parfois, c’est parce que la propriété semble impeccable. À d’autres occasions, c’est parce que le marché immobilier est très compétitif, que les délais sont serrés ou que l’acheteur craint de perdre une maison qui lui plaît énormément.
Je comprends ces préoccupations. Mais une propriété peut présenter une belle apparence sans que son état réel soit aussi rassurant.
Une toiture vieillissante, des traces d’infiltration, des problèmes d’humidité ou certaines composantes mécaniques peuvent nécessiter une attention particulière, même dans une maison bien entretenue.
L’inspection permet de mieux comprendre ces éléments avant de s’engager définitivement dans l’achat, selon les conditions prévues à la promesse d’achat.
Lorsque je représente un acheteur sous un Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA), mon rôle est de défendre ses intérêts, même si les précautions que je recommande peuvent compromettre la transaction.
Je préfère de loin qu’un acheteur découvre une difficulté avant de devenir propriétaire plutôt que de la découvrir une fois installé.
Acheter une maison ne devrait jamais signifier fermer les yeux sur ce qu’on pourrait raisonnablement vérifier.
2. Un allié pour comprendre le bâtiment
Un inspecteur en bâtiment ne se contente pas de rechercher des défauts. Il vous permet de mieux comprendre comment votre future propriété est construite, comment ses différentes composantes fonctionnent et quels éléments méritent votre attention.
Dans les limites de son inspection, il examine notamment les composantes visibles et accessibles du bâtiment, comme la toiture, les fondations apparentes, le revêtement extérieur, la plomberie, les installations électriques, la ventilation et certains éléments de structure.
Ses observations peuvent révéler des indices de déficiences, des signes de détérioration ou des situations nécessitant une expertise supplémentaire.
Mais l’inspection offre également quelque chose de très important : la possibilité de poser des questions sur une propriété que vous ne connaissez pas encore.
Pourquoi certaines fissures méritent-elles d’être surveillées? Comment reconnaître des signes d’humidité? Quels entretiens devraient être planifiés? Certaines installations approchent-elles de la fin de leur durée de vie utile?
Les réponses de l’inspecteur peuvent vous aider à mieux comprendre les particularités du bâtiment.
Il faut toutefois connaître les limites de son travail. Une inspection préachat est principalement visuelle. Elle ne constitue pas une garantie contre les défauts cachés et ne permet pas de prédire avec certitude la durée de vie des composantes.
L’inspecteur ne voit pas à travers les murs. Lorsqu’une observation soulève des inquiétudes, une vérification plus approfondie par un spécialiste peut être nécessaire.
3. Soyez présent pendant l’inspection
Lorsque cela est possible, je recommande fortement à l’acheteur d’assister à l’inspection de la propriété qu’il souhaite acquérir.
Pourquoi? Parce que les explications reçues directement sur place peuvent être aussi importantes pour votre compréhension que les observations consignées dans le rapport écrit.
Imaginez que l’inspecteur vous montre une trace d’humidité au sous-sol. Sur papier, cette observation peut sembler inquiétante ou difficile à interpréter.
Sur place, vous pouvez lui demander ce qu’il a observé, quelles sont les causes possibles et si une expertise supplémentaire serait appropriée.
Profitez de cette rencontre pour poser des questions :
Quels éléments devrais-je surveiller au cours des prochaines années?
Quelles composantes demandent un entretien régulier?
Y a-t-il des réparations à prévoir à court ou à moyen terme?
Certaines observations nécessitent-elles l’intervention d’un spécialiste?
Quels éléments mériteraient d’être vérifiés avant de poursuivre l’achat?
Il est aussi important de comprendre la différence entre une observation liée à l’entretien habituel d’une propriété et un problème susceptible d’entraîner des travaux importants.
Un bâtiment n’a pas besoin d’être parfait pour constituer un bon achat. Il faut cependant comprendre ce que l’on achète.
N’ayez jamais peur de poser une question à votre inspecteur. Vous êtes sur le point de devenir responsable de cette propriété. C’est le bon moment pour apprendre à la connaître.
4. Un rapport à conserver pendant des années
Une fois l’inspection terminée, vous recevrez un rapport écrit présentant les observations de l’inspecteur, les éléments examinés et les recommandations formulées selon la portée de son intervention.
Ce document joue évidemment un rôle important dans votre décision d’achat.
Mais son utilité ne devrait pas prendre fin chez le notaire.
Je recommande aux acheteurs de conserver précieusement leur rapport d’inspection avec les autres documents importants de la propriété.
Pourquoi?
Parce qu’il constitue un portrait de certaines conditions observables du bâtiment à une date précise.
Il peut vous rappeler qu’une composante mérite une surveillance particulière, qu’une réparation devrait être envisagée ou qu’un entretien préventif serait souhaitable.
Au fil des années, vous pourrez consulter certaines recommandations avant d’entreprendre des travaux ou de planifier des améliorations.
Conservez également les factures de réparations, les rapports d’expertise supplémentaires, les garanties et les documents relatifs aux entretiens effectués.
Vous commencerez ainsi à constituer un historique utile de votre propriété.
Évidemment, un rapport d’inspection préachat ne remplace pas un programme d’entretien complet ni les évaluations qui pourraient devenir nécessaires avec les années.
L’inspection vous aide à connaître votre propriété avant l’achat. Son rapport peut aussi vous aider à mieux en prendre soin après.
5. Choisir un inspecteur qualifié
Tous les inspecteurs ne possèdent pas nécessairement la même expérience ni les mêmes compétences. C’est pourquoi le choix de cette personne mérite une attention particulière.
Au Québec, l’OACIQ prévoit que le courtier immobilier doit recommander à l’acheteur de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui répond à quatre exigences :
Détenir une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions.
Utiliser une convention de service d’inspection reconnue.
Effectuer ses inspections conformément à une norme de pratique reconnue.
Remettre un rapport écrit à la personne qui utilise ses services.
Un nouveau régime québécois encadre également la certification des inspecteurs en bâtiments d’habitation. Selon les dispositions transitoires actuellement prévues, le certificat de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) deviendra obligatoire pour exercer ces fonctions à compter du 1er octobre 2027.
Avant de retenir les services d’un inspecteur, informez-vous sur son expérience, les types de bâtiments qu’il inspecte, sa couverture d’assurance et la portée de son inspection.
Prenez également connaissance de sa convention de service, qui précise notamment la nature de son intervention et ses limites.
Personnellement, j’accorde beaucoup d’importance à la rigueur, à l’indépendance et à la capacité d’un inspecteur d’expliquer clairement ses observations.
Un bon inspecteur ne cherche pas à vous convaincre d’acheter ou de renoncer à une propriété. Il vous présente ses constats professionnels pour vous permettre de mieux comprendre le bâtiment.
L’inspecteur examine la propriété. La décision d’achat demeure la vôtre.
6. Ne renoncez pas à l’inspection pour accélérer la vente
Dans un marché immobilier où plusieurs acheteurs convoitent la même propriété, certains peuvent être tentés de présenter une promesse d’achat sans condition d’inspection.
L’objectif est généralement de rendre leur proposition plus attrayante aux yeux du vendeur.
Mais une décision prise pour accélérer une transaction peut entraîner des conséquences importantes.
Renoncer à une inspection signifie notamment accepter de poursuivre l’achat sans bénéficier de cette vérification indépendante de l’état apparent du bâtiment.
Cela peut accroître le risque de découvrir après l’acquisition des problèmes qui auraient pu être signalés au cours d’une inspection.
L’OACIQ exige d’ailleurs que le courtier recommande à l’acheteur de faire inspecter l’immeuble et l’informe des risques associés à une renonciation.
La promesse d’achat prévoit des dispositions précises concernant l’inspection, notamment à la clause 8.1 du formulaire résidentiel applicable.
Lorsque l’achat est conditionnel à l’inspection, les délais et les formalités doivent être respectés.
Il est également important de savoir qu’une inspection révélant des déficiences ne donne pas automatiquement à l’acheteur le droit d’annuler la transaction. La nature des constats et les conditions contractuelles doivent être examinées.
Je suis conscient qu’un acheteur peut parfois craindre de perdre une propriété en maintenant une condition d’inspection.
Mais mon rôle n’est pas de lui recommander d’abandonner une précaution importante simplement pour augmenter ses chances de conclure une transaction.
Une maison qui vous plaît mérite d’être examinée avec autant d’attention que l’enthousiasme qu’elle suscite.
7. À l’inspection, qui représente réellement l’acheteur?
C’est une question que les acheteurs devraient se poser bien avant le jour de l’inspection.
Au Québec, depuis les modifications à la Loi sur le courtage immobilier entrées en vigueur le 10 juin 2022, un courtier doit avoir conclu un contrat de courtage écrit avec l’acheteur pour pouvoir le représenter.
Cela change considérablement le rôle du courtier qui intervient dans une transaction.
Lorsque vous avez signé un Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA), votre courtier représente vos intérêts. Il peut vous conseiller en fonction de votre situation, vous aider à comprendre les conséquences des observations de l’inspecteur et intervenir dans les démarches relatives à votre promesse d’achat.
Son rôle ne consiste pas à remplacer l’inspecteur ni à se prononcer comme spécialiste de l’état du bâtiment.
Il consiste à exercer ses responsabilités de courtier immobilier du côté de l’acheteur.
La présence de votre courtier à l’inspection, ou celle d’un autre courtier désigné pour le remplacer, contribue à lui permettre d’exercer pleinement son devoir de conseil.
Mais que se passe-t-il si vous n’avez pas signé de contrat de courtage achat?
Un courtier collaborateur sans contrat de courtage achat ne représente pas l’acheteur. Même s’il vous a fait visiter plusieurs propriétés, répondu à vos questions ou participé à la rédaction de votre promesse d’achat, il travaille de fait du côté du vendeur.
Il peut vous transmettre des renseignements objectifs sur la transaction et vous informer de faits pertinents, mais il ne peut pas défendre vos intérêts comme le ferait un courtier qui vous représente sous CCA.
La présence d’un courtier à l’inspection ne signifie donc pas automatiquement qu’il représente l’acheteur.
Voilà pourquoi je crois qu’il est essentiel de bien comprendre cette distinction.
L’inspecteur examine le bâtiment. Le courtier qui vous représente sous CCA défend vos intérêts dans la transaction.
Ces deux rôles sont différents, mais complémentaires.
8. Et si l’inspection révèle des problèmes?
L’un des moments les plus délicats d’un achat immobilier survient parfois après l’inspection, lorsque certains constats soulèvent des inquiétudes.
Une infiltration d’eau, un problème structural apparent, une installation à vérifier ou des travaux plus importants que prévu peuvent modifier votre perception de la propriété.
La première chose à comprendre est qu’un bâtiment qui présente des déficiences n’est pas nécessairement une mauvaise acquisition.
Presque toutes les propriétés nécessitent, à différents moments, de l’entretien, des réparations ou des améliorations.
L’essentiel est de distinguer les situations normales pour l’âge et les caractéristiques du bâtiment de celles qui pourraient entraîner des dépenses importantes ou présenter des risques particuliers.
Avant de prendre une décision, il peut être nécessaire de demander des explications supplémentaires à l’inspecteur, de consulter un spécialiste ou d’obtenir davantage d’information sur les travaux à envisager.
Dans certaines circonstances, des discussions avec le vendeur peuvent permettre d’examiner des correctifs ou une modification des conditions de la transaction.
Toutefois, ces démarches ne modifient pas automatiquement les délais et les obligations prévus à votre promesse d’achat.
Selon la clause d’inspection applicable, les résultats de l’inspection peuvent aussi permettre à l’acheteur de rendre sa promesse d’achat nulle et non avenue lorsque les conditions contractuelles sont réunies et que les avis requis sont transmis dans les délais prescrits.
C’est ici que la représentation de l’acheteur prend toute son importance.
Lorsque je représente un acheteur sous CCA, je peux l’aider à comprendre les conséquences immobilières et contractuelles des constats, à déterminer les démarches appropriées dans le cadre de mon rôle et à protéger ses intérêts.
Je ne remplace ni l’inspecteur, ni l’entrepreneur spécialisé, ni les autres professionnels dont l’expertise pourrait être nécessaire.
Mais je veille à ce que les décisions immobilières de mon client soient prises avec une compréhension aussi complète que possible de la situation.
Le but de l’inspection n’est pas de vous faire peur. C’est de vous permettre de décider en sachant davantage ce que vous achetez.
9. Une inspection adaptée à chaque propriété
Toutes les propriétés ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Il serait donc étonnant que leurs inspections soulèvent exactement les mêmes questions.
Une maison ancienne peut comporter des matériaux et des méthodes de construction propres à son époque. Certaines composantes peuvent avoir été remplacées, tandis que d’autres nécessitent davantage de surveillance.
Une construction récente n’est pas automatiquement exempte de déficiences. Une inspection peut permettre de relever certains problèmes de finition, d’installation ou de construction qui devraient être examinés.
Dans un immeuble à revenus, l’état des différents logements, des installations et des composantes du bâtiment peut avoir une incidence sur les dépenses futures du propriétaire. L’inspection des logements accessibles et les vérifications appropriées prennent alors une importance particulière.
Pour une copropriété divise, l’état de la partie privative ne raconte pas toute l’histoire. Les parties communes, les équipements collectifs et la documentation du syndicat doivent aussi recevoir l’attention qu’ils méritent.
Un autre élément mérite d’être souligné : il arrive qu’un vendeur ait déjà fait inspecter sa propriété avant de la mettre en vente.
Un tel rapport peut contenir des renseignements utiles, mais il ne remplace pas nécessairement l’intérêt d’une inspection indépendante réalisée pour l’acheteur.
L’âge de la propriété, son utilisation, son état apparent et les renseignements disponibles peuvent également amener l’inspecteur à recommander des expertises supplémentaires.
C’est pourquoi le choix de l’inspecteur et la portée des vérifications devraient être adaptés à la propriété que vous souhaitez acheter.
Il ne s’agit pas simplement de faire inspecter une maison. Il s’agit de faire examiner le bâtiment que vous envisagez réellement d’acquérir.
10. Pourquoi je respecte le travail des inspecteurs
Au fil de ma carrière, j’ai appris à apprécier la contribution des inspecteurs en bâtiment dans les transactions immobilières.
Leur travail demande de la rigueur, de l’observation, de l’indépendance et la capacité de communiquer des renseignements parfois difficiles à entendre.
Un inspecteur peut découvrir une situation qui inquiète un acheteur, entraîne de nouvelles vérifications ou remet même en question la poursuite d’une transaction.
Et pourtant, c’est précisément pour cette raison que son travail est si important.
L’objectif d’une inspection n’est pas de faciliter la vente d’une propriété. C’est de fournir à l’acheteur des observations professionnelles sur l’état apparent du bâtiment.
Je considère les inspecteurs rigoureux et indépendants comme des alliés précieux.
Ils contribuent à rendre les acheteurs mieux informés, plus conscients de leurs responsabilités et mieux préparés à devenir propriétaires.
Depuis 2012, j’ai choisi de consacrer ma pratique du courtage immobilier exclusivement à la représentation des acheteurs.
Cette décision repose sur une conviction simple : lorsqu’une personne s’apprête à acheter une propriété, elle devrait pouvoir compter sur un professionnel dont le rôle est clairement de défendre ses intérêts, sans conflit d’intérêts.
C’est aussi pour cette raison que je recommande l’inspection avec autant de conviction.
Je préfère qu’un acheteur découvre un problème avant l’acquisition plutôt qu’après.
Et lorsqu’une inspection confirme qu’une propriété répond à ses attentes, les connaissances acquises peuvent lui être utiles bien au-delà de la transaction.
Une propriété ne devrait pas seulement vous plaire à la visite. Vous devriez aussi apprendre à la connaître pour pouvoir en prendre soin pendant les années à venir.
Vous préparez un projet d’achat immobilier?
Avant de visiter des propriétés ou de prendre des décisions importantes, prenez le temps de comprendre qui représente réellement vos intérêts.
Je consacre ma pratique à la représentation des acheteurs immobiliers sous Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA).
Vous pouvez planifier une rencontre virtuelle de 30 minutes, sans frais, pour discuter de votre projet d’achat immobilier et comprendre comment fonctionne la représentation de l’acheteur.
Vous êtes inspecteur en bâtiment?
Je respecte les professionnels qui exercent leur métier avec rigueur, indépendance et transparence.
Si vous êtes inspecteur en bâtiment au Québec et souhaitez échanger sur nos pratiques professionnelles respectives, je serai heureux de connaître votre approche.
Dites OUI à l’inspection en bâtiment! Une propriété ne devrait pas seulement vous plaire à la visite. Vous devriez aussi apprendre à la connaître pour pouvoir en prendre soin pendant les années à venir.
Sources à vérifier avant publication : OACIQ — inspection en bâtiment et responsabilités du courtier; règles de représentation; clause 8.1 de la promesse d’achat; RBQ — certification des inspecteurs en bâtiments d’habitation. Le contenu est informatif et ne remplace pas une analyse adaptée à une transaction.
Vérifications et références officielles
Les affirmations réglementaires importantes du nouvel article ont été confrontées aux sources suivantes :